По данным Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости, в 2010 году участки без подряда поставили абсолютный рекорд по количеству продаж за все время существования рынка: в течение 2010 года было реализовано 13877 участков. Для сравнения: в 2009 году было продано 4265 участков, а в 2008 всего 714.
На сегодняшний день на рынке представлено более 450 поселков с участками без подряда. При этом 15% от всех годовых продаж сделали всего 5 поселков, где в совокупности было реализовано более 1700 участков. Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг самых успешных по итогам года проектов с участками без подряда.
1 место: коттеджный поселок «Медвежье озеро»
Расположение: Ярославское шоссе, 29 км от МКАД
Девелопер проекта: УК «Земельные активы»
Количество реализованных участков по итогам года: 468
Средняя цена сотки в 2010 году: $7005
Коммуникации: водопровод, газоснабжение, электричество, локальная канализация
Сегмент: эконом-класс
Экспертное мнение:
Михаил Беляков, ведущий специалист Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Комфортная удаленность от МКАД, возможность круглогодичного проживания, полный набор коммуникаций, собственная рекреационная зона, а также широкий ассортимент доступных проектов домов (стоимость деревянного коттеджа начинается от 738 тыс. руб.) обеспечили этому поселку первое место в рейтинге».
2 место: коттеджный поселок «Новорижский»
Расположение: Новорижское шоссе, 24 км от МКАД
Девелопер проекта: УК «ИНКОМ»
Количество реализованных участков по итогам года: 404
Средняя цена сотки в 2010 году: $14530
Коммуникации: центральные коммуникации: газ, водопровод, электричество, канализация
Сегмент: эконом-класс
Экспертное мнение:
Михаил Беляков: «Поистине редкое предложение, появлению которого мы, скорее всего, обязаны сложившейся экономической ситуации на рынке в 2008-2009 г.г. Земля без подряда в престижном районе, на небольшом удалении от Москвы и по приемлемой цене – такого предложения на рынке не было и вряд ли появится в ближайшей перспективе».
3 место: коттеджный поселок «Славный»
Расположение: Новорязанское шоссе, 77 км от МКАД
Девелопер проекта: УК «Финансы и Недвижимость»
Количество реализованных участков по итогам года: 304
Средняя цена сотки в 2010 году: $450
Коммуникации: отсутствуют
Сегмент: эконом-класс
Экспертное мнение:
Михаил Беляков: «Минимальная стоимость сотки – всего $430. Основное преимущество данного предложения опять-таки цена, но оно рассчитано уже на другую аудиторию. Скорее всего, основными покупателями этих участков сельхозназначения, стоимостью от $2600, без электричества и газа являются жители г. Воскресенск, расположенного в непосредственной близости от поселка».
4 место: коттеджный поселок «Белое озеро»
Расположение: Варшавское шоссе, 65 км от МКАД
Девелопер проекта: «Стройсервис»
Количество реализованных участков по итогам года: 268
Средняя цена сотки в 2010 году: $5730
Коммуникации: газопровод, водоснабжение, электричество, канализация
Сегмент: эконом-класс
Экспертное мнение:
Михаил Беляков: «Главные козыри проекта: центральные коммуникации и собственная развитая рекреационная зона. Проектом строительства предусмотрено подведение электро- и газоснабжения, создание детских и спортивных площадок, прогулочных зон, пляжа и проч.».
5 место: коттеджный поселок «Душоновские зори»
Расположение: 40 км от МКАД, Ярославское или Щелковское шоссе
Девелопер проекта: СНП «Душоновские зори»
Количество реализованных участков по итогам года: 160
Средняя цена сотки в 2010 году: $4655
Коммуникации: электричество, газопровод и водоснабжение будут установлены в
ближайшее время
Сегмент: эконом-класс
Экспертное мнение:
Михаил Беляков: «Успех проекта можно объяснить развитой инфраструктурой: проектом предусмотрено даже строительство детского сада, что большая редкость для поселков, в которых продаются участки без подряда. Кроме того, близость подмосковных городов Щелково, Пушкино, Фрязино, Красноармейска и Черноголовки также дает возможность жителям пользоваться их инфраструктурой».
Анализируя полученные результаты рейтинга, можно сделать вывод, что все его участники относятся к эконом-классу. Как правило, покупка земли без подряда - это попытка сэкономить, причем в большинстве случаев, не совсем удачная. Только в редких случаях покупатель приобретает голый участок как площадку для воплощения своих архитектурных фантазий. Пока рынок участков без подряда не сужается. Но предпосылки к его уменьшению есть, и основная причина – низкое качество поселков, которые строятся таким образом.
Самое главное, что следует отметить: участники рейтинга снабжены всеми необходимыми коммуникациями (за исключением поселка «Славный», который все-таки ориентирован не на московскую аудиторию). «Большинство сегодняшнего предложения участков без подряда расположено на землях сельхозназначений, - считает Михаил Беляков. – В отличие от земель поселений, которые нормально газифицируют и электрифицируют на федеральном уровне, к сельхозземлям коммуникации не подведены. Получается, что владелец участка строит дом, но как он будет его топить и освещать - большой вопрос. Эта проблема уже проявила себя во многих районах Подмосковья, например в Чеховском районе, где активно идет продажа земель без подряда. Поэтому при покупке участка особое внимание нужно уделять наличию в поселке коммуникаций, а в идеале приобретать землю, к которой уже подведены газ и электричество. Но это достаточно дорого: девелоперу намного дешевле делать коммуникации по ходу продаж».
До кризиса на рынке присутствовало множество лендлордов, которые занимались только оптовыми продажами земли. Когда же крупные участки земли перестали быть востребованы и интересны, они стали нарезать мелкие наделы и продавать как участки без подряда. При этом опыта подведения коммуникаций, а также понимания, как это делается и сколько может стоить, у них не было. В дальнейшем же оказалось, что они не могут сдержать данные покупателю обещания.
«На сегодняшний день участков без подряда продано великое множество и ни одна сеть в районах, где расположены эти поселки, не рассчитана на такие серьезные расширения, - продолжает Михаил Беляков. - Количество индивидуальных участков, возникающих вокруг каждой деревни, в разы превосходит количество домов в самой деревне. Там просто нет генерирующих мощностей, нет ЛЭП, чтобы эти мощности транспортировать, нет необходимых подстанций. В ближайшем будущем это обязательно приведет к кризису «обманутых дачников», и я думаю, что скоро мы столкнемся с первой волной, после чего должны произойти какие-то изменения в существующем законодательстве».