Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – исследовали закономерность образования вакантных площадей на основных торговых коридорах Москвы. Востребованность и престижность улицы далеко не всегда означает минимальное количество свободных помещений на ней. Более того, в некоторых случаях наблюдается обратная зависимость.
1. Столешников переулок
Уровень вакантных площадей — 15%.
Средняя арендная ставка — $6800-7500 за кв.м в год.
Столешников переулок – исторически самый востребованный торговый коридор Москвы, что отражается на уровне арендных ставок. Его протяженность составляет всего 9 домов. На этой улице размещается узкий круг арендаторов сегмента luxury. Таких игроков в Москве крайне мало, и их магазины сосредоточены, в основном, в четырех местах: Столешников переулок, «Третьяковский пассаж», ГУМ и ЦУМ. Помимо значительных затрат на аренду, бутик в Столешниковом переулке предполагает большие денежные вложения в отделку помещения, поэтому договоры заключаются, как правило, на срок от 3 лет. Смена арендаторов происходит, в основном, в связи с окончанием действия арендных договоров. Однако при низкой ротации и высоком интересе со стороны брендов уровень вакантных площадей в Столешниковом переулке достигает 15%. Столь значительное количество пустующих площадей объясняется неоднородностью спроса.
«Эту улицу можно разделить на два участка, – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty. – Первый – от Петровки до Большой Дмитровки, где расположено самое большое количество премиальных брендов в Москве – Hermes, Louis Vuitton, Cartier и так далее. Вторая часть – от Большой Дмитровки до Тверской улицы – не так интересна для ритейлеров. Причины тому – отсутствие больших витрин и менее интенсивные пешеходные потоки. На данный момент на втором участке свободно 800 кв.м торговых площадей – это порядка 11-12% от всего объема предложения в Столешниковом переулке. Именно отрезок от Большой Дмитровки до Тверской понижает общую статистику в этом переулке».
2. Петровка
Уровень вакантных площадей — 12%.
Средняя арендная ставка — $2700-3200 за кв.м в год.
Петровка начинается от Садового кольца и заканчивается Охотным рядом. Однако под торговлю рассматривается очень узкий промежуток: с 24-го до 2-ого дома, то есть от Столешникова переулка до Кузнецкого моста. В 2012 году на Петровке откроется самый крупный бутик Chanel в России: магазин разместится на площади в 2500 кв.м. Среди других арендаторов данного участка улицы также встречаются премиальные бренды, например, Vertu и Tourbillon. Уровень вакантных площадей на этом отрезке Петровки составляет всего 5-7%.
«Остальная часть торгового коридора пользуется умеренным спросом у ритейлеров, -объясняет Алексей Могила. – Пешеходные потоки здесь ниже, торговых галерей мало. К тому же, помещения расположены неравномерно – на большом расстоянии друг от друга, чередуются с историческими постройками и государственными учреждениями. Для ритейлеров более привлекательны галереи, образующие сплошные торговые зоны».
3. Кутузовский проспект
Уровень вакантных площадей — 12%.
Средняя арендная ставка — $2100-2400 за кв.м в год.
Несмотря на то, что число актуальных предложений на рынке стрит-ритейла практически сократилось до показателей начала 2008 года, на Кутузовском проспекте остается большое количество вариантов как на продажу, так и в аренду. На участке от набережной Тараса Шевченко до ТТК уровень вакантных площадей составляет даже 15-20%.
«Кутузовский проспект не является премиальной улицей для рынка стрит-ритейла, – комментирует Алексей Могила. – На нем слабые пешеходные потоки, поэтому магазины рассчитаны в первую очередь на автомобильный трафик. При этом на данной торговой магистрали представлены бренды практически всех товарных категорий и сегментов – от одежды до мебели. Перспективы развития Кутузовского проспекта с точки зрения стрит-ритейла улучшатся, как только арендные ожидания собственников станут адекватными».
4. Тверская
Уровень вакантных площадей — 10%.
Средняя арендная ставка — $4200-4600 за кв.м в год.
Актуальные предложения в аренду на Тверской улице есть всегда. Эта торговая магистраль находится на втором месте по востребованности среди ритейлеров после Столешникова переулка. При этом, во многом благодаря широкому диапазону арендных ставок, на Тверскую стремятся попасть бренды не только премиальной, но и более демократичной ценовой категории. Торговый коридор условно делится на два участка: от Охотного ряда до Пушкинской площади ($2500-3500 за кв.м в год) и от Петровского бульвара до Большой Садовой улицы ($3500-5000 за кв.м в год).
«Несмотря на высокий спрос, порядка 10% торговых площадей Тверской всегда вакантны, – поясняет Алексей Могила. – Собственники торговых галерей на этой улице ведут согласованную арендную политику. Договоры аренды на Тверской нередко заключаются на срок 1-3 года, и в них может быть прописан пункт о досрочном расторжении. Как правило, бренды стремятся открыть на этой улице флагманские магазины, поэтому соглашаются на дорогую аренду. При этом нередко для многих из них плата за престиж через какое-то время кажется уже переоцененной, и ритейлеры съезжают».
5. Ленинский проспект
Уровень вакантных площадей — 10%.
Средняя арендная ставка — $2000-2500 за кв.м в год.
Количество пустующих помещений на Ленинском проспекте связано с неоднородностью спроса. Данную торговую магистраль условно можно разделить на участки до и после Третьего Транспортного Кольца. По направлению из центра до ТТК размещаются торговые операторы сегмента «средний+» и выше, арендные ставки доходят до $4000 за кв.м в год, а уровень вакантных площадей составляет 5-6%. После ТТК арендная плата опускается до $1400-1600 за кв.м в год, при этом на данном участке постоянно происходит ротация арендаторов.
«Ленинский проспект – не самый коммерчески успешный торговый коридор, – рассказывает Алексей Могила. – После площади Гагарина по направлению из центра свободны примерно 12-13% площадей. Все помещения расположены на дублере улицы, поэтому покупки в магазинах делают все же местные жители, а не автомобилисты, останавливающиеся, например, около бутика одежды или салона по пути домой. В итоге, ритейлеры не получают ожидаемого потока посетителей и находят для себя более подходящий вариант на другой улице».
6. Большая Дмитровка
Уровень вакантных площадей — 7%.
Средняя арендная ставка — $2700-3000 за кв.м в год.
Большая Дмитровка популярна среди брендов премиум-сегмента. Основная часть магазинов на Дмитровке расположена на небольшом участке, прилегающем к Столешникову переулку. Боковой витриной выходит на Большую Дмитровку бутик PRADA, затем располагается ювелирный салон Karloff и другие дорогие марки. Рядом с метро «Театральная» размещаются рестораны и кафе. Еще один оживленный участок торговли находится по направлению к Камергерскому переулку. Вакантные помещения на улице образуются либо за счет реконструкции зданий (Большая Дмитровка, д. 11), либо при стандартной ротации арендаторов.
«Большую Дмитровку можно сравнить с Петровкой, где магазины также сосредоточены на небольшом участке, аналогичные арендные ставки и ценовой сегмент брендов, – рассуждает Алексей Могила. – Однако Большая Дмитровка несколько уступает по своей торговой активности. Протяженность ее торговых галерей меньше, чем на Петровке, поэтому и уровень вакантных площадей ниже».
7. Тверская-Ямская
Уровень вакантных площадей — 6%.
Средняя арендная ставка — $2000-2300 за кв.м в год.
Тверскую-Ямскую называют «отростком» Тверской: на ней размещаются банки, рестораны, ритейлеры бытовой и цифровой техники, одежные и обувные бренды средней ценовой категории. Многие помещения данного торгового коридора продаются, так как в кризис они выступали в качестве залоговых активов. Из-за судебных обременений некоторые галереи не сдаются в аренду, поэтому при стабильном спросе 6% объема торговых площадей пустует.
8. Кузнецкий мост
Уровень вакантных площадей — 5%.
Средняя арендная ставка — $2500-2800 за кв.м в год.
Кузнецкий мост как торговый коридор условно делится на три участка. Первый ограничивается Большой Дмитровкой и Петровкой. В основном, торговля здесь представлена ресторанами и кафе (бар «Гадкий Койот», «Кофе Хаус»). Вторая часть улицы включает в себя два дома – 5-ый и 7-ой, где размещаются бренды одежды и ювелирных украшений – Karen Millen, Boucheron, Le Grand Bazzar, а также рестораны «Чердак» и Vogue Café. Третий отрезок начинается от Неглинной и идет вверх до Рождественки: здесь в отдельно стоящих зданиях находятся магазины Zara, «Подиум», D&G. По адресу Кузнецкий мост, д.13 проводится реконструкция здания «Банка Москвы», которое пустует уже два года, а на самом верху улицы находится пассаж «Кузнецкий мост» (6000 кв.м).
«Ставки на некоторые помещения здесь неоправданно завышены и находятся на уровне Столешникова переулка, – констатирует Алексей Могила. – Из-за этого ряд площадей простаивают или часто освобождаются».
9. Малая Бронная
Уровень вакантных площадей — 3%.
Средняя арендная ставка — $2400-2600 за кв.м в год.
Малая Бронная – историческая зона Москвы, все помещения здесь высоко ликвидные и соответствуют основным критериям качественных торговых коридоров. Наличие вакантных площадей связано исключительно с высоким уровнем цен. На Малой Бронной размещаются, в основном, бренды класса «люкс»: Christian Louboutin, Agent Provocateur, Alexander Arne и другие. Ротация арендаторов низкая: крупные мировые бренды и концептуальные заведения редко съезжают с улицы.
10. Большая Полянка
Уровень вакантных площадей — менее 3%.
Средняя арендная ставка — $2000-2300 за кв.м в год.
Направление Большой Полянки специфично: это район старой Москвы с низкоэтажной застройкой, на первой линии домов стоит много особняков офисного назначения, поэтому диапазон торговых площадей здесь меньше, чем на других торговых магистралях. На Большой Полянке сложился пул арендаторов-долгожителей из магазинов и банковских офисов, поэтому ротация брендов на ней незначительная.
11. Малая Дмитровка
Уровень вакантных площадей — 1%.
Средняя арендная ставка — $2700-3000 за кв.м в год.
Малая Дмитровка – очень короткая торговая улица. Здесь много исторических малоэтажных построек, поэтому предложение под торговлю ограничено. Эта улица пользуется спросом, в основном, у банков (Сбербанк, Райффайзенбанк) и общепита («КофеХауз», «Шоколадница»). По мнению Алексея Могилы, арендные ожидания собственников объектов на Малой Дмитровке полностью совпадают с коммерческим потенциалом их помещений, поэтому торговых свободных площадей практически нет.
«Каждый торговый коридор в стрит-ритейле обладает индивидуальными особенностями, – заключает Алексей Могила. – Большинство объектов пустует по причине завышенных арендных ожиданий собственника. Если речь идет о короткой улице, реконструкция даже одного здания может существенно повысить уровень вакантных площадей на ней. Практически каждый торговый коридор неравномерно заполнен арендаторами, поэтому доля свободных помещений даже на самых востребованных из них может удивлять».