Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 2011 года в офисном сегменте недвижимости Москвы. Рынок все еще имеет потенциал для роста за счет достройки «замороженных» в период кризиса проектов, поэтому уровень цен на аренду и продажу недвижимости повышается стабильно и умеренно. Запретительный характер строительной политики новых властей также пока не привел к ощутимым последствиям. 

Предложение 

В 2011 году рынок офисной недвижимости пополнился на 773 тысячи кв.м, из которых 63% относится к классу А, 28% приходится на класс В+ и 9% – на класс В. Наиболее активно развивались Центральный и Северо-Западный АО Москвы: на их долю пришлось 31% и 28% площадей новых бизнес-центров соответственно. 

Среди крупнейших офисных объектов, введенных в эксплуатацию в 2011 году можно отметить БЦ «Линкор» (63 тысячи кв.м), МФК «Империа Тауэр» (офисная составляющая – 70 тысяч кв.м), БЦ «Олимпия Парк» (71 тысяча кв.м) и БЦ PREO 8 (117,5 тысяч кв.м). Прирост новых площадей вполне сопоставим с результатами 2010 года (660 тысяч кв.м), однако был обеспечен за счет достройки проектов, начатых еще до кризиса 2008 года.  

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году

Спрос

Наиболее востребованными объектами по итогам 2011 года остаются офисы класса А: с ними было заключено 57% договоров по аренде офисных помещений и 69% сделок по покупке офисной недвижимости. В сегменте продажи инвесторы рассматривают объекты, в основном, в качестве арендного бизнеса. Как правило, речь идет о бизнес-центрах с доходом не ниже 10% ставки капитализации или зданиях, подходящих для редевелопмента – имущественных комплексах, бывших производственных помещениях, старых особняках.

В историческом центре Москвы соотношение спрос/предложение по классам офисной недвижимости однородно, т.е. в равной мере востребованы все объекты. «В целом, здесь сейчас ощущается дефицит офисов до 300 кв.м, где приходится до 5 потенциальных арендаторов, и свыше 3000 кв.м с отделкой, – рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. – На площади от 500 до 3000 кв.м, в целом, уже идет перекос в сторону предложения: объем вакантных площадей превышает текущий спрос в среднем на 30%.  По направлению от центра к МКАД сохраняется та же картина: офисы разных классов пользуются одинаковым спросом, но запас прочности у собственников меньше, поскольку спрос на их офисы в количественном выражении ниже, чем в центре».

Совокупная площадь объектов, участвовавших в сделках по продаже офисной недвижимости в 2011 году, составила 445 тысяч кв.м, их общая стоимость превысила $1,5  миллиарда. Крупные компании подыскивают себе новые штаб-квартиры, поэтому избавляются от старых: так, например, ТНК-ВР продала офисный центр «Альфа-Арбат-Центр» за рекордные $250 млн. структурам группы «Промсвязьнедвижимость», которые, в свою очередь, договорились о сдаче здания целиком в аренду Россельхозбанку.

Несмотря на достаточно сдержанный интерес иностранных инвесторов к российскому рынку, за 2011 год все же произошел ряд заметных сделок по покупке офисных центров. Самым крупным приобретением стала покупка австрийским фондом UFG Real Estate бизнес-центров класса А «Пушкинский дом» и «Конкорд» у компании Capital Group. Другой крупный международный инвестфонд, Hines Global REIT, приобрел БЦ «Гоголевский» за $100 млн., а фонд Heitman заключил первую для себя в России сделку: 38 тысяч кв.м. офисных площадей в ТОК «Метрополис» были куплены им за $120 млн. 

Крупнейшие сделки по покупке офисной недвижимости в 2011 году

Общая площадь сданных в аренду офисных помещений в 2011 году составила 325 тысяч кв.м. Количество сделок уменьшилось по сравнению с 2010 годом, когда уровень арендных ставок только начинал расти, и арендаторы стремились воспользоваться выгодной ситуацией. Чаще других тогда меняли офисную прописку предприятия малого и среднего бизнеса, поэтому наибольшим спросом пользовались помещения площадью 300-500 кв.м. В 2011 году ситуация поменялась: ряд крупных компаний и корпораций решили сменить офисную прописку в связи с появлением более удобных на их взгляд новых объектов недвижимости.  

Крупнейшие сделки по аренде офисной недвижимости в 2011 году

В данном сегменте наметилась тенденция к увеличению размера арендуемых помещений: 29% сделок за 2011 год приходится на офисы площадью от 1 до 5 тысяч кв.м, хотя наибольшей популярностью по-прежнему пользуются предложения до 1 тысячи кв.м. По словам Максима Жуликова, наиболее активными арендаторами являются банки, медийные, рекламные и телекоммуникационные компании, государственные и международные корпорации.  

Уровень цен

По итогам 2011 года стоимость продажи 1 кв.м в наиболее востребованных объектах офисной недвижимости увеличилась в среднем на 11%, уровень арендных ставок поднялся на 8% относительно показателей 2010 года.  

Цена продажи в 2011 году, $ за кв.м

 Арендные ставки в 2011 году, $ за кв.м в год

(без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Прогноз

В 2012 году на рынке ожидается ввод порядка 700 тысяч кв.м офисной недвижимости. Все заявленные к строительству объекты соответствуют классу А. География нового предложения сместится в сторону СЗАО: здесь планируется ввод 47% новых объектов, значительная часть из которых будет располагаться на Ленинградском проспекте. Еще на 26% может пополниться предложение в ЦАО, где достраивается бизнес-центр «Аквамарин III» на Озерковской набережной и БЦ «Оружейный» на одноименном переулке. Последний проект вызывает определенные сомнения относительно сроков ввода в эксплуатацию, так как работы по возведению офисного центра были приостановлены сразу после запрета на строительство в пределах ТТК, и окончательного решения по его судьбе правительство еще не приняло.

«Политика новых московских властей пока не сильно отражается на состоянии рынка офисной недвижимости, так как существует некий докризисный «задел» по новому предложению, который образовался в результате «заморозки» значительной части проектов в период экономического спада, – поясняет Максим Жуликов. – Кроме того, правительство все же идет на уступки некоторым девелоперам и разрешает строительство объектов в самом центре столицы. Например, AFI Development получила право реализовать сразу три бизнес-центра в районе Белорусского вокзала. Пока не ясно, по какому принципу утверждаются те или иные проекты, однако потенциал для строительства новых объектов коммерческой недвижимости в ЦАО все же есть».

Вместе с тем ощутимые изменения могут произойти на рынке уже в 2013-2015 годах. Массовый пересмотр инвестконтрактов заставил девелоперов по-новому взглянуть на свои проекты. Некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных застройщиков, выполнивших перепрофилирование, можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, и Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 миллиона  кв. м. Еще 1 миллион кв.м в ЦАО арендаторы и покупатели не досчитаются из-за запрета на строительство. 

«Я вижу три варианта развития рынка, – резюмирует Максим Жуликов. – Оптимистичный прогноз, который вряд ли сбудется, – рост на 15-20% в год. На фоне кризиса еврозоны и самой нестабильной за последние 10 лет политической и экономической ситуации в России, явных  предпосылок к тому, что в ближайшие два года произойдет ощутимый скачок цен, нет. По более реалистичному сценарию будет происходить «боковой тренд» с плавным повышением ставок в пределах 7-10% на фоне крайней низкого предложения при отсутствии позитивных и негативных внешних факторов. При самом пессимистичном исходе уровень ставок и цен резко упадет, но вряд ли ниже показателей 2008-2009 годов». 

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2012 году