Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 1 полугодия 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Несмотря на умеренную активность в сегменте аренды помещений, эксперты отмечают тенденцию к образованию дефицита предложения, вызванную снижением объемов ввода бизнес-центров. Нехватка качественных площадей все больше ощущается и в сегменте купли-продажи объектов.  

Спрос

III квартал 2011 года продемонстрировал сдержанный спрос на инвестиции в офисную недвижимость. В конце лета завершились две крупные сделки по продаже бизнес-центров: «Промсвязьнедвижимость» окончательно оформила покупку «Альфа Арбат Центр» за $238 млн, а UFG Real Estate выкупила два БЦ у Capital Group за $300 млн. По словам Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, в период летних отпусков рынок традиционно демонстрирует снижение инвестиционной активности: многие компании рассматривают объекты, но в отсутствие decision maker’a, т.е. топ-менеджмента, окончательное решение откладывается на более поздний срок. 

Наиболее крупные сделки купли-продажи офисной недвижимости в III квартале 2011 года

Наибольшим спросом на данный момент пользуются офисы в центральной части города, на северо-западе и юго-западе Москвы, в районе Ленинградского шоссе и Кутузовского проспекта. Инвесторы рассматривают покупку подобных помещений для собственных нужд, поэтому адекватность заявленных цен играет важную роль.  

В сегменте аренды офисной недвижимости в III квартале 2011 года было проведено несколько крупных сделок общей площадью порядка 80 тыс. кв.м. Подавляющее большинство арендных договоров было заключено с объектами, расположенными за пределами ТТК. Это объясняется дефицитом свободных помещений больших форматов в функционирующих офисных центрах, а также отсутствием новых предложений при том, что многие крупные западные и российские компании на данный момент подыскивают себе новые штаб-квартиры. Например, компания «Лаборатория Касперского» разместилась в бизнес-центре «Олимпия Парк» на рекордной для 2011 года площади 30 тыс. кв.м. Объект расположен на берегу Химкинского водохранилища, в 16 км от центра Москвы. 

Крупнейшие сделки по аренде офисной недвижимости в III квартале 2011 года

В III квартале уровень вакантных площадей остался без изменений. «Сейчас рынок еще не доконца оправился от кризиса, и того количества арендаторов, который был до 2008 года, пока нет, поэтому на объем сделок влияет фактор сезонности, – объясняет Максим Жуликов. - В период летнего застоя активность начала возобновляться только ближе к третьей декаде августа, однако существенного снижения количества заключенных договоров аренды не наблюдалось». 

Предложение

Эксперты компании Penny Lane Realty отмечают снижение девелоперской активности на рынке офисной недвижимости. Единственным БЦ, о строительстве которого было объявлено за отчетный период, является торгово-офисный центра класса А на Нахимовском проспекте площадью 23 тыс. кв.м. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2012 год. В целом, новое предложение обеспечивается, в основном, за счет реализации проектов, начатых еще до кризиса. Небольшая доля приходится на объекты, являющиеся результатом редевелопмента старых зданий. В результате, объем предложения в сегменте аренды незначительно, но снижается.  

В некоторых случаях арендаторы предпочитают новым объектам вторичный рынок бизнес-центров. «Введенные до кризиса офисы имеют отделку, а новые сдаются без таковой, поэтому арендатору приходится вкладывать дополнительные инвестиции и время в ремонт помещений. По сути получается, что привлекательность новых офисных зданий несколько уступает уже функционирующим объектам. Как правило, переезд в новый офис без отделки – это вынужденная для компании мера, связанная с отсутствием предложения готовых офисов, обладающих необходимыми для арендатора критериями: например, метражом или функциональным оснащением», – рассказывает Максим Жуликов.  

Более острая нехватка предложения отмечается в сегменте покупки недвижимости. Заявленные цены на объекты многим инвесторам кажутся завышенными. Вследствие этого на рынке образовался существенный дефицит качественных особняков, отдельно стоящих и административных зданий, а также офисов в центре Москвы. Недостаток площадей под покупку ощущается также на объекты под арендный бизнес – БЦ с доходом не ниже 10% ставки капитализации, и здания, подходящие для редевелопмента – имущественные комплексы, бывшие производственные помещения, старые особняки. 

Арендные ставки

Арендные ставки на офисы класса А и В остались на прежнем уровне. Некоторые объекты поднялись в цене за счет того, что, например, улучшили качество отделки или достроились. Другие офисы попали в т.н. «тихий спрос», когда арендаторы не проявляли к ним интереса. Владельцы, испытав на себе «игнор» потенциальных клиентов, пошли компаниям на встречу и сдали свои объекты со скидкой в период летнего застоя, не дожидаясь хорошего спроса в сентябре. «Таким образом, они обеспечили себе арендный поток, который даже с учетом скидки приводил чаще всего к лучшим финансовым результатам, нежели в случае политики ожидания арендатора, который мог заплатить большие деньги, но через 2-3 месяца», – поясняет Максим Жуликов.  

Ситуация, которая на данный момент сложилась на рынке аренды офисной недвижимости, практически точь-в-точь напоминает положение дел, которое было после кризиса 1998 года: те же тренды, сезонное колебание рынка, поведение предложения и реакция спроса. Продолжительность финансового упадка также примерно одинакова и равна 4-5 годам. Уже к 2003 году объем офисных площадей, который имелся после кризиса, был полностью заполнен, вследствие чего образовался дефицит свободных площадей, и рынок окончательно перешел под контроль арендодателя.   

Нестабильная ситуация с курсом валют, наметившаяся в сентябре, образовала новую тенденцию при заключении договоров аренды. Многие собственники, увидев резкий рост доллара, стали все чаще включать в договор пункт «Страхование валютных рисков», т.е. валютный коридор, который минимизирует финансовые риски арендодателей в случае падения или роста доллара ниже или выше установленной отметки.  

В IV квартале 2011 года аналитики компании Penny Lane Realty прогнозируют рост числа сделок в сегменте аренды и купли-продажи объектов офисной недвижимости, а также постепенное снижение уровня вакантных площадей в наиболее качественных бизнес-центрах. В долгосрочной перспективе, если рассматривать вероятность второй волны кризиса как «высокую», экономический упадок может наступить в 2012-2013гг. При этом масштабы изменений будут куда менее значительными, чем в 2008 году: если тогда рынок просел на 70%, то в перспективе он может упасть на 40-50%. Объемы сделок по продаже недвижимости будут существенно ниже: если в 2008-2009гг. объектов было продано больше, чем за все предыдущее десятилетие, в случае нового кризиса показатели будут куда более скромными. 

«Главное отличие возможной второй волны кризиса от первой – это отсутствие огромного «снежного кома» в виде многочисленных кредитных обязательств у компаний, – комментирует Максим Жуликов. – Сейчас долги перед банками у собственников БЦ по-прежнему есть, здания по большей части также заложены, но это не настолько критично, как в 2008 году. Банки стали более тщательно подходить к оценке проекта и осторожнее кредитовать под залог недвижимости. Кроме того, новая политика властей относительно строительства в Москве будет нести некую сдерживающую функцию в сегменте купли-продажи. Новых бизнес-центров в Москве вводится единицы, а запрет на строительство объектов коммерческой недвижимости в пределах ТТК еще больше сокращает объем потенциального предложения. Имея здание, хотя бы отчасти расположенное вблизи от центра столицы, собственник вряд ли будет его продавать: он предпочтет получать заниженный, но стабильный арендный доход и оставаться на плаву. Продажа может стать для владельца подходящим вариантом, если он, воспользовавшись ситуацией, захочет приобрести более качественный объект по заниженным ценам, либо если предпочтет сменить сферу бизнеса, разочаровавшись в недвижимости».