Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 3 квартала 2011 года на загородном рынке. Наиболее значимое событие – присоединение части Калужского, Киевского и Варшавского шоссе к столице – не могло не оказать своего влияния на спрос, предложение и цены.
Спрос
По данным компании Penny Lane Realty, по итогам третьего квартала 2011 года, наибольшая подавляющая доля спроса по-прежнему пришлась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%.
Как основную тенденцию квартала стоит отметить оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с присоединением этих территорий к столице. Однако, никаких четко выраженных трендов аналитиками компании Penny Lane Realty зафиксировано не было. «Пока все происходящие на «новомосковских» землях процессы напоминают броуновское движение, – отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. – Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другая часть, наоборот, стремится поскорее сделать инвестиции в недвижимость, имеющую с их точки зрения все основания для активного роста. На сегодняшний день данная ситуация больше смахивает на базар, а не рынок».
Вследствие негативных событий, обрушившихся на мировые финансовые рынки этим летом, за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. В компании было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно: все-таки рынок недвижимости отличается от фондового, и быстрые решения здесь не принимаются. Тем не менее, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов Penny Lane Realty, это может привести к резкой активизации спроса. «После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, – считает Дмитрий Цветков. – Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».
Отдельно стоит отметить, что в результате сложившейся ситуации на валютном рынке в сентябре спрос на недвижимость проявился не только у частных лиц, на рынок потянулись и крупные банки. «Буквально за последнюю неделю к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой проконсультировать их относительно инвестиций в недвижимость и помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», – заявил г-н Цветков.
Предложение
По итогам третьего квартала количество участков без подряда составило 70% от всего предложения, вышедшего на рынок в 2011 году, доля мультиформатных поселков – 15%, коттеджей и таунхаусов 13% и 2% соответственно. В октябре ожидается начало продаж еще в нескольких поселках, предлагающих коттеджи и участки с подрядом.
Таким образом, налицо тенденция постепенного снижения доли поселков с участками без подряда, проявляющая себя на протяжении всего 2011 года. Формат УБП становится не интересен не только конечному покупателю, но и девелоперу. В связи с этим некоторые застройщики переформатируют свои нереализованные проекты из «участки без подряда» в «участки с подрядом».
Факт присоединения к Москве новых земель вызвал активное увеличение предложения о распродаже участков и частных домов на данных территориях. Информационное пространство изобилует такими разогревающими рынок рекламными лозунгами, как: «Продам срочно», «Спешите, остались последние участки», «Коттеджи дешево» и т.п. «С нашей точки зрения, весь этот ажиотаж создается искусственно и пока незначительно повлиял на уровень спроса, – считает Дмитрий Цветков. – Если интерес к данным землям и проявит себя в ближайшее время, то после определенных действий правительства. Просто слов для активизации здорового спроса недостаточно».
Цены
Никакого ярко выраженного изменения цены в течение всего рассматриваемого периода аналитиками компании Penny Lane Realty зафиксировано не было. Так, если к началу третьего квартала средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4500, то на сегодняшний день она выросла не более чем на 1,5% и составляет $4570. Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает 10%. В них цена по итогам лета в среднем повысилась на 3-5%.
Еще одним исключением стало изменение цены на присоединенных к Москве территориях. За прошедшие два месяца она уже выросла на 5-8% на многоэтажное жилье. Увеличение стоимости на дома и земельные участки по Калужскому, Киевскому и Варшавскому шоссе пока не превышает 2-3%. По мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, ситуация с коттеджами не так однозначна, поскольку расположение в черте города может и негативно повлиять на итоговую цену объекта.
Сокращение количества предложения с участками без подряда привело к тому, что для активизации продаж в большинстве поселков снижается цена, причем многие из них в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом. Так, средняя стоимость сотки в третьем квартале 2011 года равна $6000. Для сравнения: этот показатель в третьем квартале 2010 года составлял $7300, а за аналогичный период 2009 года – $7650.
«На сегодняшний день никаких ярко выраженных предпосылок для активного роста или снижения стоимости загородной недвижимости мы не видим. По нашим прогнозам, цены по итогам года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции, что и является признаком здорового рынка», – резюмировал Дмитрий Цветков.