Разницы в получении ипотечного кредита на первичке или вторичке вроде бы никакой. И если со вторичкой все вроде бы ясно, то что происходит с первичкой после кризиса? Да в общем-то ничего хорошего. Сразу отмечу – купить в ипотеку квартиру или загородный дом по самым низким ценам, на стадии котлована, когда только открылись продажи, у вас не получится. И причин этому масса.
Общепринятая практика девелоперского бизнеса – начинать стройку и продажи до получения необходимой разрешительной документации. Банкир уже рискует тем, что дает вам деньги в долг. Рисковать дважды, когда еще и не понятно, на каком основании ведется стройка, банкир точно не желает. При этом для банка не имеет никакого значения репутация девелопера и ваш социальный статус как заемщика, успешно реализованные объекты тоже не в счет. Поэтому даже если мы подберем себе дешевый ипотечный кредит, то наверняка не сможем купить дешевый квадратный метр.
Вторая причина, по которой у вас, наверняка, возникнут трудности, – это нежелание девелоперов соблюдать 214-ФЗ. У каждого в голове есть свои поправки к этому закону, защищающие свои собственные интересы. Но если нам понравилась та или иная новостройка, при этом степень ее готовности превышает 50%, но жилье продается по предварительным договорам, то можно обойти десятки банков – от карманных до самых крупных с государственным участием – и везде вы получите отказ. Хотя, бывают и исключения, о которых мы поговорим ниже.
Итак, бороться с отсутствием разрешительной документации мы не можем, это прерогатива исключительно девелопера. И, конечно, в процессе возведения объекта он ее обязательно получит, но цена квадратного метра к этому моменту вырастет уже в разы. Более того, девелоперам крайне не выгодно вводить ипотеку на объект сразу, на стадии котлована, ведь наличие ипотечной программы сильно расширяет круг потенциальных покупателей. А раз шире круг, значит, и больше площадей будет реализовано по низкой стоимости. Поэтому обычно разрешительная документация и аккредитация объекта в банке появляется не раньше того, когда степень готовности достигает 30% объекта.
Теперь перейдем к соблюдению 214-ФЗ. Стоит отметить, что в последнее время даже в Москве объектов, строящихся в соответствии с его требованиями, все больше. Но есть отдельные банкиры, которым этого мало. Возьмем для примера ВТБ 24 и Сбербанк. Лидеры рынка ипотечного кредитования имеют совершенно разную оценку рисков и подход к аккредитации объекта. Если ВТБ 24 ограничится предоставлением правоустанавливающих документов по объекту, то Сбербанк проанализирует еще и финансовое самочувствие девелопера, убедившись в его состоятельности и стабильности. Это значит, что получить аккредитацию в Сбере – куда труднее чем в ВТБ24! Трудно сказать, что разумнее, но с точки зрения клиента, ВТБ 24 окажется ближе, т.к. процесс согласования будет проще. Иными словами – по неаккредитованному объекту лучше податься в ВТБ 24, но с точки зрения рисков, Сбер – куда надежнее.
Теперь немного об исключениях. Действительно, существуют объекты, которые не вписываются в стандартные нормативы ипотечных программ банка, но тем не менее получить кредит на них возможно. Обусловлено это может быть разными причинами, основная из которых – это теплые отношения девелопера и банка. Здесь и рождаются, так называемые, специальные программы. Спецпрограмма позволяет банку отступать от стандартных условий кредитования именно на конкретный объект. При этом вполне возможно, что один и тот же девелопер возводит несколько объектов, а ипотека есть только на одном. Так банк оценил риски девелопера и свои собственные возможности финансирования.
Последние годы перед кризисом банкиры перестали отличать вторичку от первички по тарифам, т.е. процентные ставки были аналогичны. С приходом кризиса 95% банков свернули свои программы кредитования первичного рынка или установили невыполнимые требования – как к заемщикам, так и к объектам, дополнительно сильно увеличив стоимость кредитов для первичного рынка. Сейчас можно отметить стабилизацию на данном рынке: основные игроки вновь сравняли процентные ставки на вторичке и первичке. Поэтому разницы для нас как бы не существует. Но она все-таки есть. Ведь любой банк, пока вы не получили свидетельство на право собственности, установит вам повышенную процентную ставку, и в среднем она выше той, что вы будете платить после получения прав собственности, на 3%. Если учесть средний срок реализации объекта (с момента выхода на площадку до оформления прав собственности проходит 3 года), то за это время банк неплохо на нас дополнительно зарабатывает. А ведь увеличение на 3% весьма внушительно увеличивает сумму ежемесячных платежей.
Итак, нам понравилась новостройка. Что необходимо делать в первую очередь? Выяснить – обладает ли разрешительной документацией девелопер. Если да, то имеет смысл попытаться обратиться в банки. Если разрешительной документации нет, неплохо поинтересоваться в отделе продаж объекта о наличии кредитных программ в банках – партнерах. Сейчас, как правило, каждый уважающий себя девелопер старается если и не стимулировать продажи, то хотя бы с точки зрения имиджевой составляющей аккредитовать свой объект в банке. Ведь наличие ипотеки на объекте в глазах клиента внушает ему дополнительную уверенность в успешной реализации и психологически сулит дополнительные гарантии.
Но с наличием спец.программ тоже следует быть аккуратным. Достаточно часто кредиты по ним предоставляются не крупными банками, которые способны позволить себе выдавать ипотеку по относительно доступным процентным ставкам, а небольшими, частными кредитными структурами, где процентная ставка выше средних на 2-4% годовых. Пытаться надавить на девелопера, чтобы он аккредитовал свой объект в том банке, где вам нравится кредит – бесполезно, ведь уже до нас все и обо всем договорились. И вам скорее всего в таком случае пакет правоустанавливающих документов, а особенно документы о хозяйственной деятельности девелопера, конечно, не предоставят.
Как же мы можем поступить, если нравится новостройка, но не устраивает банк-кредитор, который уже работает на объекте? Советую обратиться в банки, предоставляющие ипотечный кредит на приобретение объекта недвижимости под залог уже имеющейся недвижимости. Подойдет квартира или загородный дом, возможно и дача. В таком случае, обладая твердым залогом в качестве готового объекта, банк не будет столь требователен к приобретаемому объекту недвижимости. Также случается, что банк может ограничиться и дополнительным поручительством физических лиц.
Процентные ставки по ипотеке на первичный рынок имеют широкий разброс – от 8 до 16% годовых, с наличием дополнительных комиссий и без, но средний уровень я бы обозначил на уровне 13,5-14% годовых. Сроки также ничем не отличаются от вторички: в основном, до 30 лет, в среднем до 20 лет.
Роман Строилов,
директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty