В Московской области насчитывается 24 направления. При этом 60% первичного рынка недвижимости Подмосковья делят между собой лишь пятерка трасс: Дмитровское (19%), Новорижское (18%), Калужское (10%), Симферопольское (10%) и Киевское (8%) шоссе. Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили рейтинг недооцененных направлений Подмосковья, количество новых поселков на которых единично, а доля в общем объеме предложения на первичном рынке не превышает и 1,5%. Аналитики компании попытались разобраться, чем обусловлен столь слабый интерес застройщиков к данным направлениям. При более детальном рассмотрении оказалось, что некоторые из аутсайдеров не по заслугам недооценены девелоперами.
1 место: Алтуфьевское шоссе
Доля направления на первичном рынке: 0,2%
Протяженность (после МКАД): 5 км
Количество поселков на первичном рынке: 1
Доля реализованных объектов (по итогам 1 половины 2011 г.): 0,2%
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty: «Вполне логично, что доля данного направления на первичном рынке минимальна. Алтуфьевское шоссе – самое короткое в Подмосковье, проходит всего через два населенных пункта: Вешки и Ховрино. Свободных земель для реализации новых проектов малоэтажного строительства тут практически не осталось. Поэтому после завершения продаж в единственном представленном на первичном рынке поселке «Новые Вешки», вполне вероятно, что вся загородная недвижимость направления будет сконцентрирована лишь на вторичке».
2 место: Осташковское шоссе
Доля направления на первичном рынке: 0,5%
Протяженность (после МКАД): 25 км
Количество поселков на первичном рынке: 3
Доля реализованных объектов (по итогам 1 половины 2011г.): 0,5%
Дмитрий Цветков: «Пожалуй, это самое несправедливо недооцененное девелоперами направление. Его основное преимущество – большое количество водоемов: канал Москвы, Учинское, Клязьминское и Пироговское водохранилища, река Клязьма. Помимо этого, вокруг Осташковского шоссе расположено много земель лесфонда. Трасса тупиковая, вследствие чего здесь практически отсутствует грузовой транспорт, что значительно облегчает дорожную ситуацию. Инфраструктура данного направления представлена домами отдыха, действующими спортивными и туристическими комплексами.
На мой взгляд, основная причина непопулярности Осташковского шоссе заключается в том, что лакомых участков около воды или лесных массивов тут практически не осталось, а выбирая кусок земли в поле на Осташковке или на Новой Риге, большинство инвесторов все-таки склоняются в сторону последней. На сегодняшний день Новорижское шоссе сильно уплотнилось, заметно повысился трафик, количество поселков растет с каждым месяцем. Думаю, что в перспективе 5-7 лет чрезмерно раздутая популярность этой трассы пойдет на убыль и инвесторы обратят свои взгляды на некогда недооцененные участки Подмосковья, в частности, Осташковское шоссе. Земель под элитные проекты тут практически нет, но появление новых поселков бизнес- и эконом-класса вполне уместно».
3 место: Куркинское шоссе
Доля направления на первичном рынке: 0,7%
Протяженность (после МКАД): 6 км
Количество поселков на первичном рынке: 4
Доля реализованных объектов (по итогам 1 половины 2011 г.): 0,3%
Дмитрий Цветков: «Куркинское – самое молодое шоссе Подмосковья, которое стало застраиваться лишь в 1986 году. Начинается оно в городе Химки и протягивается вплоть до реки Сходня. Казалось бы, в связи с непосредственной близостью к Москве, хорошей экологической ситуацией и наличию свободных земель, Куркинское шоссе оптимально подходит для развития коттеджного строительства. Однако, у девелоперов оно не пользуется популярностью, новых проектов здесь единицы. Во многом низкая динамика на трассе обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, которое считается одним из самых загруженных и, что самое главное, непредсказуемых трасс Подмосковья. Отсутствия четкого понимания – как и когда пройдет дублер скоростной трассы, связующий Петербург и Москву, также тормозит активность застройщиков.
С моей точки зрения, Куркинское шоссе имеет высокий потенциал для появления здесь поселков, как бизнес-, так и премиум-класса. Стартовавшая в прошлом году реализация проекта «Новогорск», с высококачественными объектами и разнообразной инфраструктурной базой, обладает мощным синергетическим эффектом и будет способствовать дальнейшему развитию направления».
4 место: Варшавское шоссе
Доля направления на первичном рынке: 1,2%
Протяженность (после МКАД): 85 км
Количество поселков на первичном рынке: 6
Доля реализованных объектов (по итогам 1 половины 2011 г.): 1,7%
Дмитрий Цветков: «Несмотря на хорошие природные характеристики, из-за плохой транспортной доступности, как в черте города, так и за его пределами, а также наличию городов-спутников с плотной многоэтажной застройкой, Варшавское шоссе всегда считалось одним из самых непопулярных дачных направлений Подмосковья. Однако новые градостроительные веяния столичного региона, предполагающие присоединить часть шоссе к Москве, в корне меняют дело. Пожалуй, из всех трех присоединенных к Москве трасс, именно Варшавское нуждается в радикальном улучшении транспортной ситуации. В ближайшее время тут усовершенствуется дорожная и социальная инфраструктура, что будет способствовать появлению современных микрорайонов малоэтажной застройки. Скорее всего, загородная недвижимость будет представлена поселками таунхаусов, поскольку инвесторы будут стараться выжать максимальный объем из пятна застройки, им намного интереснее будет построить 100 таунхаусов вместо 10 коттеджей. Какие-то зоны будут отдаваться под коттеджную застройку, но их количество сократится до минимума».
5 место: Рогачевское шоссе
Доля направления на первичном рынке: 1,5%
Протяженность (после МКАД): 56 км
Количество поселков на первичном рынке: 8
Доля реализованных объектов (по итогам 1 половины 2011г.): 0,5%
Дмитрий Цветков: «На развитие коттеджного строительства влияет не столько экология местности и наличие свободных земельных участков, сколько свободный трафик и развитость инфраструктуры. Показательный пример тому – Рогачевское шоссе.
Здешние места со смешанными лесами и озерами великолепно подходят для охоты и рыбалки. Большое количество бывших пионерских лагерей с пусть заброшенными, но уже имеющимися коммуникациями, способствует развитию на данном направлении коттеджного строительства. Тем не менее, доля Рогачевского шоссе в общем количестве поселков на первичном рынке чрезвычайно мала. Основной минус трассы заключается в том, что до самого шоссе нужно ехать или по Дмитровской, или по Ярославской трассе, автономного выхода к Москве оно не имеет. Кроме того, дорога располагает всего по одной полосе движения в каждую сторону. Не менее весомый недостаток – неразвитость инфраструктуры. Объектов, которые бы соответствовали городскому, а не сельскому уровню, тут просто нет».