Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – отмечают усиление тенденции снижения популярности недвижимости в Сочи, проявляющейся уже несколько лет. Жесткий крен интересов городской администрации в сторону строительства спортивных объектов и подготовки будущей Олимпиады приводит к ущербу туристического бизнеса, потере многих лояльных посетителей города и потенциальных покупателей.
Одна из причин, негативно влияющих на развитие курорта, это введение жестких ограничений по этажности застройки, что сказывается на рентабельности проектов. «Согласно новому Генплану развития города, принятому в 2009 году, этажность зданий не должна превышать 6 этажей в центральной части города, – комментирует ситуацию генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. – Не стоит упускать из виду и тот факт, что любой застройщик должен либо ждать окончания Олимпиады, чтобы приступить к строительству, либо завершить проект задолго до ее проведения. Все это приводит к сокращению количества новых жилых объектов в городе». Так, на сегодняшний день, рынок недвижимости бизнес и элитного классов курорта представлен всего 31 проектом (около 650 тыс. кв. м). При этом средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе составляет около 100 тыс. руб., в элитном — от 140 тыс. руб. и выше, что сопоставимо со стоимостью недвижимости в Москве (средняя стоимость кв.м эконом-класса – 100 тыс. руб., бизнес-класса – 200 тыс. руб.).
Другая важная причина снижения интереса к Сочи – транспортный коллапс. В Сочи проблема транспортной доступности стоит острее, чем в крупнейших городах РФ, негласно он считается самым «медленным» городом России. Причин этому – масса. Во-первых, устаревшая проектировка городских улиц и трасс, не рассчитанных на резко возросший автомобильный поток, отсутствие объездных магистралей. Во-вторых, нехватка парковочных мест, в результате чего машины ставятся на обочине дороги, заслоняя тем самым и без того узкую трассу. В-третьих, высокая аварийность горных участков дороги Джубга — Сочи. Еще один любопытный факт – количество автовладельцев – жителей Сочи опережает аналогичные показатели по самым крупным городам РФ. Так, на 1000 жителей (Большого Сочи) приходится 328 официально зарегистрированных машин. В Москве на тысячу — 313, в Санкт-Петербурге — всего 280. Если добавить к этому постоянную стройку, частые ограничения движения по основным транспортным артериям, связанные с проведением в городе различных форумов и выставок с участием официальных лиц, и резко возрастающий в период курортного сезона объем иногороднего транспорта, то становится очевидно, что почти 150 км сочинского побережья превращаются в единую пробку, скорость движения в которой иногда не превышает 5 км/час.
Вместе с тем, привлекательность главного курорта страны подтачивают современные проекты в других городах Черноморского побережья России, качество которых сравнимо с сочинскими, а нередко и превышает их. Это «Сады Морей» в Геленджике, «Резиденция Солнца» в Туапсинском районе, пока не завершенная «Золотая Бухта» в Анапе. Отдельно стоит отметить объекты «Горки Город» и «Роза Хутор» в Красной Поляне. «Именно эти два проекта задают не только здесь, но и по всей России, новые стандарты качества жизни на горнолыжном курорте, – считает Георгий Дзагуров. – Все апартаменты и таунхаусы, возведенные ранее, не конкурентоспособны на фоне данных жилых комплексов. Они уступают им в инфраструктуре, качестве строительства, надежности девелопера, устойчивости инвестора, способности проводить масштабную рекламную кампанию».
Вполне логично, что в связи со всеми вышеперечисленными причинами, а также неясными постолимпийскими перспективами Сочи, покупатели обращают свой взор на более спокойные и демократичные города с менее дорогостоящими черноморскими метрами.
Отдельно хотелось бы отметить и тот факт, что, похоже, никто не разделяет трех вполне обоснованных выводов, сделанных пару лет назад Институтом региональной политики:
1. Большой Сочи, раскинувшийся на 147 км вдоль Черноморского побережья нельзя позиционировать как один курорт ввиду его разнородности. Здесь и Красная Поляна с ее горнолыжными спусками, и молодежный курорт Лазаревское, и лечебная Мацеста, и необоснованно дорогой Центральный район и Олимпийская Имеретинская низменность в Адлере.
2. Маленькую Красную Поляну нерационально позиционировать как группу разных курортов: Газпром с его «Гранд Отелем Поляна», «Город Горки», «Роза Хутор», оскандалившаяся «Катерина Альпик» и родоначальник всех спусков здесь «Альпика-Сервис». Продвигать правильнее было бы определенно Красную Поляну (это уже практически всемирно известный бренд!) как единое целое. Однако, здесь как в сказке о лебеди, раке и щуке, каждый тянет в свою сторону. Похоже, девелоперы так и норовят сделать пребывание туриста в этом месте максимально неудобным из-за конкуренции и междоусобицы: нельзя даже купить sky-pass, который позволял бы Вам пользоваться любым подъемником этого курорта. При этом общая длина горнолыжных трасс Красной Поляны сегодня составляет смехотворные 13 километров, разделенные и дистанционно, и сознательно в то время, как в Куршавеле спуски суммарно в 12 раз длиннее, так еще и имеется опция взять ski-pass на все Три Долины что добавляет возможности изведать вдобавок еще 450 км трасс.
3. Но самый парадоксальный вывод – в Сочи нет туриндустрии как таковой. Инфраструктура туризма в целом сейчас представлена либо неклассифицируемыми объектами (частный сектор), либо санаториями советской эпохи, либо дорогими учреждениями класса люкс с уровнем сервиса 4-5 звезд. При этом самый большой бизнес в Сочи – дотационный – это пансионаты. Гостиничная отрасль – это микробизнес по сравнению с частным сектором. Размещение более половины туристов в частном секторе, обусловленное сложившимися традициями и экономическими соображениями туристов, уводит серьезные по масштабу финансовые потоки в теневой сектор и предполагает принципиальную невозможность какой-либо систематизации, контроля и планирования туристической отрасли. Острый инфраструктурный дефицит практически по всем отраслевым направлениям (включая сектор размещения и питания, транспорт, городскую инфраструктуру), высокие цены на размещение в отелях, несмотря на недостаточное качество сервиса, являются барьером для развития местного туризма. Посему, основная специализация территории – туристическая отрасль – де факто формирующая базу сегодняшней экономики городского округа, отсутствует.
В процессе к подготовке к Играм Сочи обречен на форсированное развитие инфраструктуры. Это уникальная возможность для рывка. Однако «большой толчок» нельзя рассматривать как однозначно позитивный фактор – он может, как вывести город на орбиту нового уровня устойчивого развития, так и нанести непоправимый урон его естественной эволюции как популярного курорта. Это произойдет в том случае, если город после Игр окажется не в состоянии генерировать достаточный доход и поток отдыхающих, чтобы поддерживать на достигнутой к Играм высоте свою техническую и рекреационную инфраструктуру, содержательность и качество услуг, занятость населения и дееспособность социальной сферы. Чтобы удержаться на достигнутом уровне, необходимо качественно изменить экономические условия жизнедеятельности Большого Сочи, создав все необходимые предпосылки для его устойчивого развития после игр.
