Эксперты Bazanda.ru – ведущего интернет-портала по аренде квартир – составили рейтинг районов, в которых выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду. Специалисты проанализировали самые популярные среди арендаторов дорогого жилья районы ЦАО – Золотую Милю, Красную Пресню, Арбат, Тверскую, м. Фрунзенская, Замоскворечье, Якиманку, Таганку и Северо-Восток центра. Наиболее инвестиционно-привлекательными оказались квартиры у м. Фрунзенская и в Замоскворечье-Якиманке.

Исследование проводилось по двум основным критериям:
- ставка аренды кв.м. в год
- стоимость кв.м. жилья
По соотношению этих параметров аналитики Bazanda.ru рассчитали коэффициент капитализации, т.е. процент, который составляет чистый средний годовой доход, приносимый вложениями в объект по отношению к суммарной величине вложений капитала в объект или к стоимости объекта. Чем выше этот показатель, тем скорее окупятся вложенные средства, и квартира начнет приносить доход.

1 место – м. Фрунзенская
    Коэффициент капитализации: 7,2%
    Срок окупаемости квартиры: 13 лет, 9 месяцев

Расчеты показали, что наиболее выгодно сдавать квартиры в аренду в районе м.Фрунзенская. Коэффициент капитализации здесь равен 7,2%, соответственно инвесторы отобьют вложенные деньги через 13 лет и 9 месяцев. Это самый короткий срок, за который можно вернуть инвестиции в жилую недвижимость в ЦАО. Связано это с невысокой, относительно других районов, стоимостью покупки кв.м и небольшими площадями квартир (порядка 50-150 кв.м). При этом ставка аренды здесь находится на уровне более дорогих районов – Тверского и Северо-Востока центра.

2 место – Замоскворечье-Якиманка
    Коэффициент капитализации: 6,7%
    Срок окупаемости квартиры: 14 лет, 9 месяцев

Квартиры в Замоскворечье и на Якиманке также интересны с точки зрения инвестиций. Старый жилой фонд, небольшие площади квартир, отсутствие множества новостроек – все это приводит к невысокой, относительно прочих районов ЦАО, стоимости кв.м. жилья.  При этом среди экспатов этот район пользуется неизменным спросом.

3 место – Таганская
    Коэффициент капитализации: 5,1%
    Срок окупаемости квартиры: 19 лет, 6 месяцев

На Таганской ставка аренды и цена кв.м. ниже, чем в остальных районах ЦАО,  жилой фонд при этом представлен большим количеством новостроек. Новые дома всегда пользуются популярностью у арендаторов. Это значит, квартира, купленная здесь для сдачи в аренду, не будет простаивать.


4, 5, 6 место – 3 района:

Пресня-Арбат
    Коэффициент капитализации: 4,9%
    Срок окупаемости квартиры: 20 лет, 4 месяца

Тверская
    Коэффициент капитализации: 4,8%
    Срок окупаемости квартиры: 20 лет, 8 месяцев

Северо-Восток Центра
    Коэффициент капитализации: 4,7%
    Срок окупаемости квартиры: 21 год, 3 месяца

Коэффициент капитализации в этих районах практически одинаков. Это можно объяснить множеством схожих характеристик. Пресню-Арбат, Тверскую и Северо-Восток Центра объединяет старый жилой фонд – здесь преобладают сталинские и дореволюционные дома, развитая инфраструктура, престижное расположение и состав арендаторов. Именно в данных районах предпочитают снимать жилье иностранцы и российские топ-менеджеры. Кроме того, стоимость кв.м. и ставка аренды кв.м. в год здесь сопоставимы, что и повлияло на распределение мест в рейтинге.

7 место – Золотая Миля
    Коэффициент капитализации: 4,1%
    Срок окупаемости квартиры: 24 года

Золотая Миля, в соответствии с полученными результатами, является наименее привлекательной для сдачи жилья в центре города. Доходность от сдачи квартиры здесь равна всего 4,1% – это самый низкий коэффициент капитализации по ЦАО. При этом данный район занимает первое место по размеру ставки аренды в ЦАО. Съемная 3-4 комнатная квартира площадью около 150 кв.м. в этом районе обойдется в среднем в 266 365 руб. в месяц. Вложения в жилую недвижимость на Остоженке и прилегающих улицах окупятся не ранее, чем через 24 года. Связано это с тем, что Золотая Миля отличается самым дорогим ценником на жилые метры (549 000 руб.), новыми домами с большими площадями квартир (100-500 кв.м) и низким объемом предложения (85 квартир или 6% от общего объема предложения в ЦАО).

«Выходит, что самые популярные и дорогие районы аренды жилья являются наименее привлекательными для вложения инвестиций, –  говорит Марина Шекера, руководитель портала Bazanda.ru. – Жилье в районе Золотой Мили, Пресни, Арбата, Тверской, Северо-Востока центра стоит приобретать скорее для собственного проживания, либо для детей, а пока они растут, сдавать в аренду. А покупая квартиру с инвестиционными целями, имеет смысл присмотреться к таким районам как у м. Фрунзенская, Замоскворечье-Якиманка и Таганская. Жилье здесь быстрее всего вернет вам вложенные средства и начнет приносить доход».
«Наши внутрикорпоративные данные несколько отличаются от приведенных, ведь во-первых, наша компания мониторит только квартиры, предлагаемые нами, во-вторых, в отличие от сайта BAZANDA.RU мы обладаем реальными сведениями, по какой ставке квартиры сдаются в аренду, а не предлагаются на рынке, – комментирует Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – Таким образом, если заложить некоторый торг, учесть простои, затраты на ремонт, налоги как минимум в 6% (если арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя), оплату услуг риэлтора, то доходность от сдачи в аренду для собственника жилья снизится ориентировочно на 20-25%. При этом, чистая ставка по ипотеке составляет ориентировочно 11% годовых, что по сегодняшним условиям неплохо, дополненная затратами на страхование и услуги ипотечного брокера. Таким образом, приобретение квартиры с использованием инструментов ипотеки с целью последующей сдачи в аренду видится бизнесом крайне сомнительным. С другой стороны, аренда квартиры для арендатора – математически правильное решение, позволяющее достичь реальной экономии».

*В Северо-Восток Центра входят районы у м. Китай-Город, Лубянка, Курская, Красные Ворота, Чистые Пруды, Проспект Мира, Сухаревская

** К Фрунзенской относятся: Фрунзенская набережная, Комсомольский пр-кт, Б.Пироговская ул., 2,3-я Фрунзенская ул., Оболенский переулок.