Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги I полугодия 2011 года на рынке ипотечного кредитования. За указанный период рынок кардинально изменился: произошло рекордное снижение процентных ставок, резко вырос объем предложения новых ипотечных программ и выданных кредитов.
По прогнозам аналитического центра Penny Lane Realty, объем выданных в России в I полугодии ипотечных кредитов составит 180,7 млрд. рублей. Этот показатель в 1,8 раз превышает показатель за аналогичный период 2010 года. Объём просроченных платежей сократился на 0,1%: с 3,7% до 3,6%.
Процентные ставки по ипотеке в рублях в I полугодии 2011 года снизились до исторического минимума: с 12,7% до 12,4%. Ранее такой показатель был достигнут только один раз: в I квартале 2008 года. Процентные ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,5%. Средний размер кредита по сравнению с аналогичным периодом 2010 года вырос на 12,1% - с 1,24 млн. рублей до 1,39 млн. рублей. Средневзвешенный срок кредитования составил 197 месяцев по кредитам в рублях и 149 месяцев по кредитам в валюте.
В I полугодии 2011 года банки наперебой предлагали новые продукты и услуги, поражая всех своей «щедростью». В Сбербанке стартовала акция «888», в рамках которой была установлена рекордно низкая процентная ставка - 8% в рублях, кредит выдается на 8 лет, заявка рассматривается за 8 дней. Банк «Московское Ипотечное Агентство» таже вывел на рынок уникальную услугу: ипотечный кредит по программе «Выкуп комнат и долей». Кредит предоставляется владельцам доли или комнаты, которые хотят выкупить квартиру целиком и стать её единственным собственником. Алтайэнергобанк и Росевробанк представили программы с первоначальным взносом 0%. Сейчас без первоначального взноса можно купить квартиры в жилых комплексах Бутово Парк, Солнцево-Парк и Катюшки, процентная ставка – от 14% в рублях на период строительства.
АИЖК объявило о планах тестирования принципиально новой для России программы - обратной ипотеки. Агентство планирует выдавать кредиты пожилым людям под залог имеющегося у них жилья. После их смерти долг погасят наследники или квартира отойдет кредитору. Целевая аудитория программы – пенсионеры, располагающие собственной квартирой.
Все эти программы открыли доступ на рынок новым заемщикам – владельцам комнат и долей в квартирах, а также гражданам, которые опасаются рисковать и продавать имеющееся жилье для оплаты первоначального взноса. В результате, заметно вырос спрос на ипотеку в сегменте эконом-класса.
«На рынке ипотеки I полугодие 2011 года было на редкость богатым на события, - говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - В течение полугода банки словно соревновались друг с другом, стараясь опередить других и сделать ипотеку самой доступной. Они снижали процентные ставки и размер первоначального взноса, увеличивали сроки и размеры кредита, отменяли единовременные комиссии за его выдачу. На рынок вышли новые банковские продукты и услуги, по всем регионам России выросли объемы ипотечного кредитования, и сократилась доля просроченных кредитов. Однако если изучить рынок глубже, то можно заметить, что всё далеко не так радужно, как кажется на первый взгляд. Например, по данным АИЖК, доля просроченных кредитов снижается. Но на самом деле это всего лишь игра цифр, просрочек вовсе не стало меньше - просто суммарный объем выдаваемых кредитов быстро растет, и на этом фоне доля просроченных кредитов сокращается. К тому же, по данным АИЖК среди «плохих» кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% - доля с просрочкой свыше 180 дней».
Банки наперебой рекламируют новые программы по низким ставкам и привлекательным условиям, но на деле получить их могут далеко не все желающие. Например, нашумевшая программа Сбербанка «888» распространяется только на клиентов, готовых получить кредит сроком не более 8 лет. К тому же для получения заманчивой процентной ставки нужно заплатить 50% и более от стоимости квартиры - людей с такими «способностями» не так много.
«Таким образом, шквал позитивных новостей на деле оказывается лишь маркетинговым инструментом продвижения новых программ и услуг на рынок», - продолжает Роман Строилов.
При этом есть все основания полагать, что очень скоро данный тренд изменится. Не стоит забывать, что Центробанк с января по июнь уже дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле - до 8,25%. До этого периода в течение почти двух лет ставка рефинансирования только снижалась, опустившись с 13% до 7,75%.
Еще одна показательная новость: в марте 2011 года Центробанк разработал поправки к инструкции N 110 "Об обязательных нормативах банков. Рабочая версия поправок предписывает установить повышенный коэффициент риска 1,5 для крупных ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Если поправки будут приняты, то это резко снизит объемы элитной ипотеки «Все эти обстоятельства дают основания предполагать, что период всеобщей эйфории на рынке ипотеки скоро закончится, на смену посткризисному восстановлению рынка придет период стабилизации: процентные ставки перестанут снижаться, а по результатам II полугодия 2011 года повысятся в среднем до 12,5%», - считает Роман Строилов.
Кроме того, продолжается вымывание из российской банковской системы некогда сильных игроков рынка ипотеки, таких как Альфа Банк. На текущий момент мы наблюдаем конкуренцию лишь между АИЖК, Сбербанком, и ВТБ24. Причем с переменным успехом то АИЖК, то Сбербанк заявляют о новых рекордах, ВТБ24 также держит темп но, как правило, с отставанием на пару месяцев. Буквально на этой неделе АИЖК сообщило о новом снижении ставок - до 7,9% в рублях. Ответ от Сбербанка последовал незамедлительно: уже известно, что действие программы «888» через несколько дней будет также распространяться и на вторичный рынок жилья. Останется дождаться ответа ВТБ24.
«К сожалению, программы со столь низкими процентными ставками доступны в основном клиентам с доходом, выше среднего уровня, т.е. не самой нуждающейся категории населения, поэтому банкиры потенциально понимают тот небольшой объем, который придется предоставить по таким тарифам. Также настораживает и столь короткий срок, на который банкиры готовы выдавать столь дешевые для нашего рынка деньги. Все это может говорить о том, что даже два крупнейших банка России с гос.участием не столь уверены в перспективах российской экономики по истечении 8 лет. С одной стороны, клиенты должны быть довольны, ведь стоимость ипотечного кредита снижена, с другой стороны, доступнее они не стали более чем для 70% населения страны. А с глобальной точки зрения, вымывание остальных игроков рынка несет пагубное влияние на всю банковскую систему и не улучшает общего инвестиционного климата России», - резюмирует Роман Строилов.
