26 октября 2011 года компания Penny Lane Realty – ведущий оператор на рынке жилой и коммерческой недвижимости – провела пресс-завтрак «Новый мэр – новая Москва: Какое влияние окажут на рынок жилой недвижимости принятые Сергеем Собяниным за первый год правления решения?».
О том, какое влияние на рынок городского жилья окажут первые решения Сергея Собянина, рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Одним из наиболее значимых событий первого года правления стал массовый пересмотр инвестконтрактов. Для «наведения порядка» столичные власти отменили около 200 проектов с рыночной стоимостью порядка $35 млрд. Уже заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. По различным причинам выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК «Пик», «Баркли строй», «Галс Девелопмент» и «Главстрой».
«Решение мэра не только скажется на доходной части бюджета города (размер доходов от продажи жилья по оценке властей сократятся в 7 раз), но и может стать катализатором к очередному возрастанию цен на объекты в центре из-за сокращения объемов строительства, – считает Александр Зиминский. – Уже в ближайшие год-полтора квартиры в Москве могут подорожать на 20-30%. Дефицит новых качественных предложений будет нарастать, поскольку пока политика Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры».
В частности, с 2011 года власти обсуждают возможность включения в инвестконтракты обязательств по строительству соцобъектов – школ, поликлиник и детских садов. Рентабельность подобных проектов будет не выше 5-10%. По мнению Александра Зиминского, столичные власти смогут договориться с инвесторами, только если предоставят им допплощадки под коммерческую застройку, финансовые льготы и административную поддержку в качестве компенсации.
«Историческим» решением Сергея Собянина стало максимальное ограничение – практически запрет – на новое строительство в центре города. Плотность застройки Москвы в пределах Садового кольца в 2-3 раза опережает большинство европейских столиц, и возможности интенсивного развития полностью исчерпаны. «Запрет вызовет новую волну интереса к редевелопменту старых зданий и удачно расположенных промзон, – считает Александр Зиминский. – Перспективными являются, например, участки в Замоскворечье, территория бывшей фабрики «Красный Октябрь» и др. В настоящее время реконструируется всего 11% столичных производственных площадей, однако при благоприятных для девелоперов условиях эта цифра будет расти».
К «разуплотнению» центра столицы и развитию периферийных районов приведет и расширение города. По замыслу властей, «Новая Москва» дойдет до границ Калужской области. При этом появление новых районов, пусть даже с качественными домами, никак не удешевит ни элитные квартиры на Остоженке или Арбате, ни объекты бизнес-класса, для которых очень важна хорошая транспортная доступность.
Амбициозные планы Сергея Собянина по строительству более 70 км линий нового метро уже в ближайшие пять лет существенно повлияют на стоимость квартир в районах, расположенных за МКАД. «С решением транспортной проблемы цена кв.м в Жулебино, Новокосино и Тропарево увеличится минимум на 10-20%, – прогнозирует Александр Зиминский.
Подводя итоги, эксперт подчеркнул, что успех реализации планов московского мэра и развитие рынка городского жилья во многом зависят от мировой экономической ситуации. При позитивном сценарии в 2012 году в Москве будут построены более 1 млн. кв.м. жилья элитного и бизнес-класса и сделаны первые шаги к качественному улучшению инфраструктуры города. Однако в случае наступления второй волны экономического кризиса и падения цен на энергоносители неизбежна заморозка действующих проектов и стагнация рынка.
Директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков проанализировал главные последствия для рынка загородной недвижимости одного из самых судьбоносных решений, принятых Сергеем Собяниным за первый год правления – перспективы расширения Москвы. Наибольшие сомнения, по мнению Дмитрия, вызывают масштабы присоединенной к столице территории. «Учитывая расположение участка, наличие большого количества свободных земель, низкую плотность населения, относительную близость Рублево-Успенского шоссе и аэропорта «Внуково, направление для «административной Москвы» выбрано идеально, – считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. – Тем не менее, при глубинном изучении данного участка земли и его габаритов проект кажется не столь безукоризненным. Недоумение вызывает сам факт присоединения к столице столь крупного земельного участка, поскольку для вывода чиновничьего аппарата за границы Москвы хватило бы и 10 тыс. га».
Безусловно, в перспективе это приведет к расширению и разуплотнению Москвы: территория столицы увеличится в 2,5 раза, а население вырастет всего на 2,2%. Однако присоединенные земли имеют серьезные обременения. Так, если из избранных 160 тыс. га исключить земли природоохранного комплекса, участки, непригодные по геологическим условиям, а также частную собственность, то под строительство останется не более 20% выделенной территории: около 32 тыс. га. Еще порядка 30 тыс. га можно выкупить у лендлордов. Из среднего расчета в $1 тыс. за сотку выкуп обойдется бюджету в $3 млрд. Еще один тонкий нюанс: с проблемой присутствия частных собственников столичные власти еще не сталкивались, поскольку в Москве земля либо городская, либо федеральная. В нашей стране вполне реалистичной видится ситуация, аналогичная сочинской, когда перераспределение земель происходит под федеральные нужды.
Как одну из самых негативных тенденций расширения Москвы эксперты компании Penny Lane Realty считают неминуемое ужесточение процесса согласования строительства, что приведет к отстранению подмосковных девелоперов от процесса. «Москва всегда с большим отрывом от других регионов лидировала в создании законодательной базы. То есть согласование в области было проще, так называемая, «доля города» – меньше, – объясняет Дмитрий Цветков. – Изменение статуса земель с подмосковных на московские фактически приведет к отстранению от работы местных застройщиков при том, что без допуска на рынок новых игроков строительство заявленными темпами звучит нереалистично».
Не меньшие сомнения у аналитиков компании вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. «В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому ранее все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что «Новая Москва» будет исключением и останется малоэтажной, невелика, – делится своими опасениями г-н Цветков. – В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. Всего там реализуется порядка 20 проектов».
Еще один скользкий момент, связанный с расширением Москвы – это судьба природоохранных зон, расположенных на присоединенных землях. Порядка 60% данной территории покрыто лесными массивами и водоемами. С одной стороны, это дает широкий потенциал для будущего формирования территории. Однако с другой стороны, все бывшие земли Лесфонда стали городскими лесопарками. Следовательно, дальнейшие решения об их судьбе будут приниматься на уровне мэрии, а не на уровне Правительства РФ, что значительно упростит процесс согласования вырубки.
Другим важным нерешенным вопросом является усугубление транспортных проблем, связанных с резким повышением трафика в первую очередь по Киевскому, Калужскому и Варшавскому шоссе, а косвенно и по всей Москве. Для разрешения этой ситуации количество дорожного полотна должно увеличиться даже не в десятки, а в сотни раз. «Конечно же, проект предполагает тотальное расширение сети дорог, но в ближайшие несколько лет оно будет существовать исключительно на бумаге», – полагает Дмитрий Цветков.
Не стоит упускать из виду и колоссальный бюджет проекта. По независимым оценкам, на создание «Новой Москвы» будет затрачено порядка 14-15 трлн. рублей. Для сравнения эта цифра в 5 раз превышает бюджет Олимпиады в Сочи, в 10 раз – годовой столичный бюджет и в 40 – годовой бюджет всей Московской области. Принимая во внимание все «совершенство» российской коррупционной системы, можно сделать еще один неутешительный вывод: проект позволит выкачивать деньги из бюджета в неограниченном количестве на протяжении многих лет, причем речь идет не только о московском, но и о федеральном бюджете. «Я не удивлюсь, если расширение столицы добавит еще несколько свежих миллиардеров для списка Forbes,» – резюмировал Дмитрий Цветков.
Генеральный директор «Института экономики города» Александр Пузанов привел данные официальной статистики, согласно которым обеспеченность общей площадью жилья в России составила в 2010 году 22,6 кв. м на человека, что на 21% выше, чем в Москве. Рост отставания обеспеченности жильем в Москве обусловлен, в первую очередь, ростом численности населения столицы на фоне сокращения общей численности населения Российской Федерации.
По словам эксперта, по сравнению с 2000 годом объем нового строительства в Москве сократился почти втрое. Плотность застройки в ЦАО Москвы опережает большинство европейских столиц, при этом в среднем на каждого жителя города приходится 18,7 кв.м. За 11 лет этот показатель увеличился всего на 1,2 кв.м (в 2000 году – 17,5 кв.м. на человека).
Только 14% от общего числа населения города могут купить квартиру на рыночных условиях, в том числе, с использованием ипотеки (в среднем по Российской Федерации – 23,6%). Таким образом, по рассматриваемому показателю доступности приобретения жилья ситуация в Москве на протяжении всего рассматриваемого периода хуже, чем в среднем по России. Поэтому развитие рынка некоммерческого найма жилья – одна из приоритетных задач города.
