Компании «ЮМАКО», возглавляемая Александром Удаловым, выставила на продажу свою гостиницу «Катерина Парк». По информации, полученной от участников рынка, г-н Удалов планирует распродать все свои активы и окончательно поменять место жительства.
История неслучившейся гостиничной сети «Катерина»
В свое время, когда первая гостиница «Катерина Сити» на Шлюзовой набережной только открылась в Москве, она была одной из лучших в своем сегменте, считают эксперты рынка. «Катерина» работала в формате трех звезд и успешно конкурировала с такими гостиницами, как «Измайлово» и «Космос». В результате правильной стратегии «Катерина» очень быстро нашла своих клиентов и раскрутилась. «Однако специфика бурно развивающегося Российского гостиничного бизнеса такова, что если объект не обновляется и не модернизируется, то он теряет свою привлекательность и актуальность, что и произошло с «Катериной», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. – Сейчас в Москве открываются такие высококлассные гостинцы, как «Азимут», «Гелиопарк», выходят международные операторы, идет активная реконструкция старых гостиниц, Минск, например. Складывается впечатление, что «Катерина-Сити» порой не выдерживает конкуренции на общем фоне, не всегда соответствует современному уровню сервиса».
Стараясь хоть как-то не отстать от новых тенденций, отель в этом году полностью объявил себя зоной для некурящих. Но даже такие «инновации» не способны исправить ошибки в «хваленом» сервисе и «европейских» номерах отеля: как пример, в целях экономии пространства туалетные комнаты в номерах спроектированы таких размеров, что сидя на унитазе, человек просто упирается лбом в закрытую дверь. При этом отель находится в управлении у г-на Удалова, то есть им арендован и продан быть не может.
Второй московский отель сети – «Катерина Парк» - расположен крайне далеко от центра, на юге Москвы. Именно он и выставлен сейчас на продажу. «Отель позиционируется как 4-звездочный, но факту тянет только на 3 звезды, - считает Алексей Могила. – Во-первых, это не новое строительство, а реконструкция объекта, соответственно, здание не удовлетворяет всем современным требованиям. Во-вторых, удаленность от центра, близость от МКАДа, южный округ, который славится сложным трафиком – все эти факторы не могут характеризовать 4-звездочный объект». «10.000 квадратных метров отеля «Катерина Парк» едва ли могут быть оценены по ставке выше, чем $3000 за метр, реалистичнее звучит $2500», - считает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.
«Составляющая цены любого объекта - это бренд. В данном случае бренд Удалов играет скорее не в его пользу, - говорит Станислав Ивашкевич, руководитель направления гостиничной недвижимости компании CBRE. - Г-н Удалов очень редко с кем-то договаривался. Он один из первых наших успешно начал в Москве гостиничный бизнес, и правильно начал, но сейчас сильно скатился. Например, я знаю два примера, когда инвесторы отказались с ним сотрудничать и стали самостоятельно заниматься эксплуатацией и управлением гостиниц. Он просто не смог договориться с собственниками. Кроме того, могу сказать, что и сами проекты, которые он делает слабенькие. Я не раз сталкивался с результатами работы господина Удалова и вижу, что они не очень высокого качества. Что касается гостиницы "Катерина-Парк", то могу сказать, что она расположена в совершенно не туристическом месте. По моей оценке, данный объект не может стоить выше 23 млн. евро - это его красная цена. Но я думаю, что г-н Удалов захочет не меньше 50 млн.».
«На гостиничном рынке 50 млн. евро за 240 номеров – это не самая безумная цена. Но я бы не купил этот объект по такой цене, - добавляет Вадим Прасов, вице-президент федерации рестораторов и отельеров. – Отель никак не тянет на 4 звезды по совокупности параметров, главный из которых – его крайне неудачное месторасположение. В целом цена должна зависеть от показателей рентабельности, но я не уверен, что на данном объекте она соответствует ожиданиям потенциального покупателя».
Катерина-Альпик – одно большое уголовное дело?
Что касается Сочи, то и здесь, судя по всему, «Катерина-Альпик» проигрывает своим конкурентам. Причем если первоначально Удалов получил разрешение на строительство именно гостиницы, то впоследствии таинственным образом, путем, не исключено, коррупционным, Александр Петрович перевел гостиницу в жилой фонд. В Олимпийской столице только в рамках проекта «Город Горки» строится огромное количество апартаментов, которые будут продаваться и сдаваться в аренду - это современные качественные объекты. Не потеряют ли апартаменты «Катерина-Альпик» на этом фоне свою актуальность безвозвратно?
В собственности господина Удалова в «Катерине Альпик» осталось 4 апартамента, 20 машиномест, почти 700 квадратных метров нежилых помещений, которые, по имеющимся сведениям, Александр Удалов без веских на то оснований старается позиционировать как квартиры, и клубный дом площадью 2000 кв.м. Что примечательно, г-н Удалов ведет переговоры с покупателями. При этом имеется информация, что:
А) объекты уже заложены в «Совкомбанке» за сумму выше своей реальной стоимости под 14% годовых,
В) имеет место растущая из месяца в месяц задолженность перед эксплуатирующей организацией в несколько сотен тысяч долларов.
При этом Удалов в разговорах с покупателями также упоминает и о земле под жилым комплексом «Катерина-Альпик», на которой, якобы, можно построить еще много объектов. Во-первых, построить новые дома здесь вряд ли кому-то удастся. Во-вторых, эти идеи радикально расходятся с обещаниями своим бывшим покупателям со стороны самого Удалова. В-третьих, земля под жилыми домами в силу закона становится общей долевой собственностью купивших квартиры жильцов, то есть ни продать, ни заложить ее нет никакой законной возможности. Таким образом, нет оснований доверять обещаниям переоформить кредит на покупателя, да еще и под 12% годовых.
Георгий Дзагуров на этот счет отметил, что планирует «обратиться и в «Совкомбанк» и в ЦБ с тем, чтобы кредитор внимательнее изучил свой договор, ведь залогом в том числе выступает земля под уже построенными домами с проданными там квартирами. При этом задолженность по коммунальным платежам и операционным расходам растет семимильными темпами. Такой залог светит заемщику уголовным преследованием, ведь документы явно были оформлены в соответствии с утратившими силу и устаревшими документами. В случае, если уголовная составляющая в действиях фирмы Удалова будет обнаружена, мы будем настаивать на возбуждении дела».
Попытка возбудить против фирмы Удалова уголовное дело уже вторая со стороны Penny Lane Realty. Приобретенные одной из фирм холдинга апартаменты в «Катерина Альпик», г-н Удалов оформил на свою фирму, даже признал это, направив в администрацию Сочи официальный отказ от своего права, как ошибочно оформленного на себя. Юристы Penny Lane Realty квалифицируют такое поведение как мошенничество в особо крупных размерах, причем подтвержденное фактическим признанием. Несмотря на многочисленные обращения в правоохранительные органы и депутатские запросы, Сочинские правоохранители, продолжают делать вид, что ничего противозаконного не происходит. Ярким примером является «господин полицейский» из Сочинского УБЭПа по фамилии Ежов, который за время проведения проверок деятельности ООО «Катерина Альпик-1» был из майоров повышен в подполковники, уголовное дело при этом так и не возбудил. Думаю, причины такого поведения более–менее понятны каждому, кто знаком с Российскими реалиями.
Долги, долги, кругом долги…
Вообще, с именем «Катерина Альпик» (официальное название ООО «Катерина Альпик-1») связано достаточно скользких моментов, репутацию не красящих. Одних только судебных споров, в которых ООО «Катерина Альпик-1» выступает ответчиком, набралось достаточно. Для примера, если взять только Арбитражный суд Краснодарского края, мы увидим следующее.
В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось ООО «Производственно-строительная компания «МИР» с иском о взыскании 980 000 рублей задолженности по договору на выполнение комплекса строительно-монтажных работ, заключенному аж в далеком 2006 году. У ООО «Катерине Альпик-1» не нашлось аргументов, опровергающих доводы строителей и они были вынуждены подписать мировое соглашение, предусматривающее выплату долга частями, по 150 000 рублей в месяц. Очень характерный показатель. Видимо, выплачивать больше – непозволительная роскошь для должника. Ну или просто не хочется. Что ж, это тоже своего рода показатель отношения лиц, ответственных за принятие решений в «Катерина Альпик-1» к договорным обязательствам.
Другой не менее яркий пример. Пришлось искать правду в суде ООО «ЮгЭнергоСервис», которое имело неосторожность выполнить для «Катерины Альпик-1» работы по пуско-наладке систем кондиционирования и вентиляции в комплексе апартаментов «Катерина Альпик», расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Защитников Кавказа, 77/2. Арбитражный суд взыскал с «Катерины Альпик-1» 758 000 рублей. Примечательно, что представитель ответчика даже не изволил явиться в судебное заседание.
А вот ООО «Прогресс Плюс» обратилось в Краснодарский арбитраж за взысканием более крупной суммы с «Катерины Альпик-1». Суд обязал «Катерину Альпик-1» выплатить ООО «Прогресс Плюс» единовременным платежом более 1 957 000 рублей.
Есть у «Катерины Альпик» и еще более парадоксальные долги. А именно: около 250 000 тысяч долларов составляет задолженность по оплате коммунальных платежей перед управляющей компанией за содержание комплекса «Катерина Альпик». Парадокс ситуации в том, что объект, на котором висит столь немалый долг, г-н Удалов, насколько известно, умудрился заложить в банк. Причем часть апартаментов, за которые не оплачены коммунальные платежи, принадлежат лично г-ну Удалову.
Неутешительные выводы
По мнению игроков рынка, гостиничная сеть «Катерина» малопривлекательна для инвесторов, один отель переведен в жилье и распродан («Катерина Альпик»), второй вообще находится в аренде («Катерина Сити»), третий переоценен Удаловым более, чем в два раза («Катерина Парк»). Более того, как бизнес «Катерина» уже вряд ли заинтересует какого-либо инвестора. Целью покупки может быть разве что кардинальная реконструкция под новый бизнес. То есть речь идет не о покупке бизнеса, а покупке объекта под реконструкцию.
«Господин Удалов потерял доверие окружающих, – констатирует Георгий Дзагуров. - Понятно, что покупатель любого объекта у г-на Удалова может столкнуться не только с чередой неисполненных обязательств и потенциальных исковых требований, но и с фактами прямого обмана. Многие люди, имевшие неосторожность поработать с Удаловым, сегодня попали в сложное положение: Penny Lane до сегодняшнего дня не может получить прав на объекты, приобретенные и даже переданные по акту несколько лет назад. Фонд «11 invest» вынужден принять на себя управление всем комплексом и к своему удивлению, будучи владельцем большинства апартаментов, выяснил, что другой крупный собственник – то есть именно Удалов – не только не платит за управление комплексом, но и заложил обещанный владельцам квартир клубный дом вкупе с не принадлежащей ему землей в банк под астрономическую сумму. В сегодняшней ситуации инвестор не будет рисковать, вступая в отношения с таким продавцом».
