22 декабря компания Penny Lane Realty - ведущий оператор на рынке жилой и коммерческой недвижимости - провела пресс-ланч в «Ресторане на Знаменке», посвященный итогам года на рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Пресс-ланч начался с выступления Александра Зиминского, директора департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty, на тему: «Рынки в рынках» или один год из жизни элитной недвижимости. По словам Александра Зиминского, развитие столичного рынка элитки показывает, что по ряду параметров мы приближаемся к цивилизованному рынку недвижимости западных стран. В частности, в 2010 году на рынке элитной недвижимости окончательно сформировались «рынки в рынках» - замкнутые системы со своей целевой аудиторией, динамикой спроса и предложения, а также законами ценообразования. Классические примеры «рынков в рынках» - это квартиры с дворцовыми интерьерами, апартаменты и лофты. «Рынок квартир с престижными в 1990-х годах «дворцовыми» интерьерами сжимается, в перспективе останутся лишь единичные предложения, - говорит Александр Зиминский. - Рынок апартаментов, напротив, расширяется. В ближайшем будущем апартаменты будут пользоваться популярностью не только у юридических, но и у физических лиц. Рынок лофтов пока представлен единичными предложениями, однако есть предпосылки для его дальнейшего расширение в течение ближайших 3-5 лет».  

Дмитрии Цветков, директор Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, выступил с докладом «Ренессанс вторичного рынка жилья или «золотая» вторичка. Первичная недвижимость потеряла пальму первенства. Безвозвратно ли?». В своем выступлении он затронул тему стагнации первичной недвижимости на загородном рынке. По словам Дмитрия, в 2010 году современная качественная недвижимость на вторичном рынке стала самым востребованным товаром у покупателя. «Сложившееся положение дел – это, скорее, не победа вторичного, а «провал» первичного рынка, где сегодня отсутствуют объекты, которые можно «потрогать», - считает г-н Цветков. - Стагнация первичного рынка загородной недвижимости связана с тем, что новых качественных проектов просто нет, они перестали строиться. Большинство имеющихся поселков предполагают дальнейшие инвестиции: это просто участки или участки с подрядом».

По мнению Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, 2010 год стал переломным для торгового сегмента: уже со второго полугодия была отмечена положительная динамика по «всем фронтам». Рынок торговых центров охарактеризовался ростом спроса на помещения в связи с активизацией российских и западных ритейлеров. Также он отметил, что в этом году в эксплуатацию введено небольшое количество объектов. Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования. Положительные изменения произошли в сегменте продаж. По словам эксперта, покупкой торговых центров стали интересоваться преимущественно российские игроки, бюджет на приобретение колеблется в пределах $150-200 млн. «Стрит-рителй по итогам года показал хорошие результаты, приблизившись к  докризисным показателям, - считает Алексей Могила. - Компания значительно укрепила свои позиции в этом сегменте. Свидетельством тому стал запуск нового интернет-ресурса MAGAZAN.RU, который имеет большой потенциал для развития». Также Алексей Могила отметил влияние политики нового мэра Москвы на данный сегмент, которая привела к децентрализации стрит-ритейла, сместив спрос на помещения, расположенные в спальных районах города. По мнению эксперта, в следующем году банки возобновят проектное финансирование по разумным ставкам. Это в свою очередь приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах, скорее всего, останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7-10%.

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, подвел итоги года на рынке офисной недвижимости. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, свидетельствует об активизации игроков на рынке, сообщил он. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей. Предложение офисных помещений характеризуется нехваткой офисных помещений с отделкой площадью до 500 и свыше 3000 кв.м., а также острым дефицитом офисов до 300 кв.м. Ситуацию усугубляет смена правительства Москвы. «Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, - говорит Максим Жуликов. - Это приведет к временному замедлению темпов строительства в следующем году и, как следствие, появлению острого дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года». В 2011 году, по словам эксперта, ожидается рост цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения, а также появления дефицита качественных площадей. Как следствие, увеличится объем аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи - на 15%. На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости произойдет активизация иностранных инвесторов, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость.

Завершило пресс-ланч выступление генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова. «Постепенно рынок привык к новым условиям работы, ряд девелоперов смогли практически освободиться от трудных долгов, в том числе Доронин (Капитал Групп), Добашин (Крост), Тимербулатов (Конти), Козловский (Инком), Ковалев (Эко-офис), - отметил Георгий Дзагуров. - При этом ряд компаний стали во многом контролироваться своими кредиторами, например: Система Галс, Дон-строй и другие. Определился тренд: на рынке девелопмента на взлете находятся полугосударственные компании, имеющие значительную долю госзаказа в портфеле своих проектов, поддерживаемые крупнейшими банками (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ, Газпромбанк). Проблемы испытывают близкие к команде Лужкова компании, прежде всего Интеко. Причем некоторые из них и при наличии поддержки уже демонстрировали негативные перспективы, например, МИАН».

По словам Георгия, стремительно выросла доля рынка у таких риэлторов, как НДВ (обещает в 2011 продать миллион квадратных метров), Penny Lane Realty. Многие мелкие фирмы покинули рынок. Мировые бренды, такие как Colliers, JLL, Cushman выдерживают конкуренцию благодаря зарубежным заказам и имеющимся наработкам, хотя по сравнению с первой половиной 2008 года значительно сократили персонал. Операторы рынка как риэлторского, так и строительного сплотились, стали чаще встречаться, совместно решать свои проблемы. Та нижняя планка, до которой падали отдельные девелоперы и владельцы, имеет тенденцию к повышению. То есть тот сегмент, в котором сделки осуществлялись наиболее эффективно, показывает рост.

«Постепенно с рынка вымываются самые ликвидные, часто готовые ко въезду объекты, - сообщил Георгий Дзагуров. - Новое строительство заторможено, что приведет нас уже в 2011 году к росту цен. При этом именно 2010 год стал поворотным с той точки зрения, что объекты и их перспективы поддаются оценке, некоторые площадки и проекты мы сегодня уже оцениваем как интересные с точки зрения инвестиций. В нашем портфеле постоянно есть до семи объектов, которые мы рекомендуем покупать. Судя по заявляемым сегодня (замалчиваемым ранее) цифрам, можно уже делать вывод о крайне высокой стоимости работ, когда заказчиком выступает город или федералы. Примерами могут послужить обнародованные цифры по затратам на такие проекты, как третье транспортное кольцо и гостиница Москва».