Район Чистых прудов для проживания скорее предпочтут любители подлинной старой Москвы. Правда, несмотря на плюсы самого Чистопрудного бульвара — на нем есть кафе, рестораны, банки, магазины, театр Современник«(д. 19а) и кинотеатр «Ролан» (д. 12а), а также многое другое, включая маршрут экскурсионной «Аннушки», — самой комфортной для проживания зоной эксперты называют жилой квартал в границах ул. Машкова, Фурманного переулка, ул. Садовой-Черногрязской и ул. Чаплыгина, находящийся на некотором расстоянии от бульвара. По тишине и камерности микрорайон напоминает переулки Остоженки. Но если на Остоженке уже широко представлена современная застройка, то здесь еще преобладает историческая.

В историческом ракурсе

Чистопрудный бульвар получил свое название по находящемуся на нем Чистому пруду, где зимой устраивается каток. Как рассказывает Петр Сытин в книге «Из истории московских улиц», в этой местности в XVI в. находился рынок Животный двор, куда крестьяне пригоняли для продажи домашний скот. Рядом располагался Государев боев двор, где забивали скот на мясо, и Государев мытный двор — там взимали за это пошлину. Чтобы не платить налог за убой скота, мясники это делали сами, а туши на мясо рубили рядом со своими лавками. Не придумав ничего лучшего, отходы выбрасывали в находящиеся поблизости пруды. От распространявшегося смрада пруды назывались Погаными. Но в 1699 г. фаворит Петра I Александр Меншиков приобрел для себя владение, занимаемое сегодня «Главпочтамтом», построил в нем каменные палаты, развел сады с оранжереями и приказал очистить пруды, чтобы не дышать распространявшимся вокруг зловоньем.

В состоянии, близкому к настоящему, Чистопрудный бульвар был обустроен в начале XIX в., когда по указу государя необходимо было соорудить красивые и удобные места для гуляния москвичей. Застройка самого бульвара велась неравномерно. Получилось так, что по четной стороне стояли большие 2-этажные каменные дома с обширными дворами и садами, а по нечетной — 1-этажные и деревянные домики с маленькими подворьями и без садов. Из сохранившихся зданий д. 6 принадлежал когда-то семье Мусиных-Пушкиных. Во дворе д. 12 стоит здание бывшей усадьбы С. Пашкова, построенное в 1830 г. Одной из главных достопримечательностей района является особняк (Чистопрудный бульвар, 19а) в римском стиле, возведенный в 1914 г. прославленным архитектором Романом Клейном. В нем находится не менее знаменитый театр «Современник». Сильные эмоции вызывает и другой дом, что находится по адресу: Чистопрудный бульвар, 14. В народе его называют «Дом с сиренами».

Застройка вокруг Чистых прудов в подавляющем большинстве своем представлена домами, возведенными в XIX — начале XX в. Как ни удивительно, но заслуга по сохранению исторического наследия в данном случае принадлежит советской партийной элите. Район ей просто не приглянулся, поэтому в сталинские времена было снесено всего несколько строений, вместо которых в центральной части бульвара построили многоэтажные сталинские дома.

Нетронутые временем

В настоящее время, по словам Алексея Шленова, гендиректора компании «Миэль-Брокеридж», в районе Чистопрудного бульвара предлагаются квартиры в зданиях дореволюционной и сталинской постройки, в большинстве случаев требующих срочного капитального ремонта. Современных жилых домов здесь немного. Даже постройки последнего десятилетия тут единичны. Доля элитных домов составляет примерно 10% от общего объема жилого фонда, что явно маловато для того, чтобы район мог с полным основанием позиционироваться как элитный. По словам Ольги Твороговой, управляющего партнера Ostogenka Real Estate, район Чистых прудов пока не входит в круг интересов московских девелоперов, как следствие, новые дома появляются редко.

Современные дома, экспонируемые как элитные, сосредоточены в районе ул. Чаплыгина, Машкова, Казарменного и Барашевского переулков. Самый громкий проект в районе Чистых прудов — «Яйцо Фаберже», или, как его еще называют, «Дом-яйцо» (ул. Машкова, 1), сданный в 2002 г. и возведенный по проекту архитекторов Сергея Ткаченко и Олега Дубровского. Дом состоит из двух частей: высокого сооружения с галереей под самой крышей и индивидуального дома в форме яйца. Весь жилой комплекс небольшой, включает всего 15 квартир. Общая площадь самого «яйца» составляет 345 кв. м, но на самом деле из-за необычной планировки полезная площадь гораздо меньше. Это скорее дом-сувенир, чем квартира для проживания, говорит эксперт из Penny Lane Realty Виктор Смоленский.

Вторая новостройка микрорайона находится в Фурманном переулке, 8. Дом переменной этажности (7-8 этажей) на 39 квартир сдан в 2007 г. «Дом на Покровском бульваре» (Казарменный переулок, 3) и «Резиденция «Чистые пруды» (Барашевский переулок, 3) введены в 2008 г. Первый из них, высотой 6-8 этажей, включает 209 квартир, второй — многоуровневый комплекс (2-4-7-10 этажей) рассчитан всего на 30 семей.

Инфраструктура и транспорт

Жилой квартал, признанный самым комфортным для проживания в районе Чистых прудов, удачно расположен относительно двух станций метро. От ст. м. «Чистые пруды» не более 10 минут прогулочным шагом и около 6 минут пешком от «Красных Ворот». По бульвару курсирует три трамвайных маршрута — А, 3 и 39, что позволяет жителям района путешествовать, не спускаясь в метро. Удобная дорожная система (если отвлечься от перманентных пробок) открывает выезд на Чистопрудный бульвар, ул. Покровку, Садовое кольцо.

В микрорайоне два детских сада: один — на ул. Машкова, 3, второй — в Фурманном переулке, 11. Рядом, в том же переулке, — средняя общеобразовательная школа № 613, вторая школа, № 1621, располагается в нескольких минутах ходьбы от первой, в М. Козловском переулке, 3. В пешеходной доступности (около 4 минут пешком) в Б. Харитоньевском переулке, 22/1, находится СДЮШ олимпийского резерва по волейболу № 21. Английский для детей преподают в учебном центре на ул. Жуковского, 2. В Б. Козловском переулке, 9, находится детская городская поликлиника № 34, а по этой же улице в д. 5 — стоматологическая поликлиника № 53. Не больше 5 минут потребуется, чтобы пешком дойти до городской поликлиники № 7 (Б. Харитоньевский переулок, 8). Вблизи поликлиники (Б. Харитоньевский переулок, 2) работает «Аптека-маркет».

В районе есть и свой салон красоты под соблазнительным названием «Шоколад» (ул. Чаплыгина, 10), он располагается в особняке 1894 года постройки (об этом оповещают крупные цифры на фасаде здания). С чем действительно есть проблемы в микрорайоне, так это с обеспеченностью продуктовыми магазинами (проблема актуальна и для других районов ЦАО, включая престижную Остоженку). Небольшая булочная, торгующая также продуктами первой необходимости, находится на ул. Чаплыгина напротив салона красоты. Второй сравнительно крупный магазин — универсам «Покупай» в Б. Козловском переулке, 11, открылся совсем недавно. В д. 11 также находится специализированный винный магазин «Виноград». На этой же улице в д. 3 располагается ресторан-гриль аргентинской кухни.

Большое преимущество района, как уже отмечалось выше, — близость популярной зоны отдыха «Чистые пруды»: сам пруд и расположенный вокруг него небольшой парк с фонтаном. На территории парка действуют ресторан, прокат лодок, устраиваются выставки.

В пешеходной доступности расположены популярные столичные театры «Современник» и «Табакерка», а также кинотеатр «Ролан». Добраться до ближайшего фитнес-центра можно тоже пешком. В «Даев клубе» (Даев переулок, 20) есть тренажерный зал, зал аэробики, фитнеса и шейпинга, сауна. До спорткомплекса World Class, что находится на Олимпийский проспекте, 16, стр. 2, можно доехать на автомобиле или воспользоваться метро.

Новостройки в дефиците

Анализ распределения спроса по районам ЦАО, проводимый компанией Knight Frank, показал, что доля заявок на покупку квартиры в районе Чистых прудов составляет около 2% от общего их числа. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, район Чистых прудов востребован у иностранцев и россиян, которые ценят дух старой Москвы. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое качество», спрос на историческую недвижимость составляет 60% от общего спроса на жилье здесь, а на новостройки — 40%.

В связи с тем что новое строительство в районе ограниченно, а рынок представлен штучными проектами, спрос на качественное жилье остается неудовлетворенным, отмечает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки».

Ограниченность нового строительства в районе Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, считает минусом. «В настоящее время покупатели элитного жилья предпочитают современный сервис и качество строительства. Отсутствие парковки и новых коммуникаций во многом снижает интерес к объектам недвижимости на Чистых прудах», — мотивирует она. Например, «Дом-яйцо» безрезультатно пытаются продать уже несколько лет, а на Остоженке такой объект ушел бы в считанные дни, считает Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome.

По оценке Алексея Шленова, разброс цен на недвижимость в районе Чистых прудов велик. К примеру, жилплощадь в домах старой постройки с деревянными перекрытиями, требующих реставрации, сейчас предлагается от $7000 за 1 кв. м — это минимальная цена в районе. Квартиры в домах сталинской постройки стоят $8000-10 000 за 1 кв. м. По мнению Ольги Селютиной, начальника управления вторичного жилья РК «Русский дом недвижимости», район привлекателен еще и тем, что здесь сохранились коммуналки, которые можно выкупить. Соответственно, после этого цена квартиры значительно возрастет.

Высшая ценовая категория представлена предложениями в современных элитных домах и отреставрированных особняках. По словам Валерии Родионовой, руководителя филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», цены на такие предложения начинаются от $17 000 за 1 кв. м без ремонта и от $30 000 — с ремонтом. По данным Екатерины Гурьевой, директора департамента продаж компании IntermarkSavills, максимальные цены могут доходить до $40 000 за 1 кв. м.

Цены на недвижимость в районе постоянно растут. В сегменте первичной недвижимости ощущается более активный рост, считает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter. Объекты дорожают более чем на 5% ежемесячно, тогда как стоимость 1 кв. м в исторических домах остается примерно на том же уровне. Динамика роста цен составляет не более 1-2% ежемесячно.

По мнению экспертов Penny Lane Realty, район Чистых прудов остается недооцененным и находится в своего рода резерве застройщиков и инвесторов. «Как только застроятся популярные районы центра, внимание переключится и на это историческое место, что повлечет за собой рост цен на недвижимость в этом районе», — прогнозирует Виктор Смоленский.

Источник: Ведомости