Девелоперы загородных домостроений выстроились в ряд: трудностей много, а продаж мало. Такой информаций поделился с участниками рынка загородной недвижимости и журналистами генеральный директор компании "Терра - Недвижимость" Тимур Сайфутдинов на пресс-конференции "Эволюция рынка загородной недвижимости. Девелоперы нового поколения" в рамках 5-ой ежегодной национальной независимой премии за достижения в области загородной недвижимости "Поселком года – 2008". Его поддержала исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: "Уже столько предложений, что приходится выбирать".

Среди основных причин участники рынка загородной недвижимости назвали трудности, связанные с привлечением средств на строительство, плохо структурированный рынок и отсутствие профессионализма сотрудников в некоторых компаниях и немотивированность риэлтеров.

По мнению Т.Сайфутдинов ситуация обусловлена с трудностью кредитования девелоперский компаний банками. "Девелоперам хочется получать обратное финансирование", т.е. живые деньги от будущих клиентов. Для этого строительные организации обращаются к консультантам, т.к. видят в них "добрых волшебников", способных привлечь особое внимание к будущему проекту и продать его. По признанию М.Литинецкой, проценты за услуги консультантам снова возросли до уровня 3-4-летней давности.

По словам директора департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Натальи Чукаевой: "Сегодня рынок недвижимости в России не развит и плохо структурирован". Из-за недостаточного объема проектов конкуренция слабая, количество представленных сегментов крайне мало. Следствием ситуации стало низкое качество загородного жилья по неадекватной цене. Проблему усугубляет общая профессиональная малограмотность, а также деятельность государства, чьи нормативные акты усложняют процесс реализации проектов, увеличивают сроки и себестоимость строительства.

В Подмосковье представлено порядка 500 проектов коттеджных поселков. Из них в 313, согласно статистике холдинга "МИЭЛЬ", в 2007 г шли продажи. Порядка 150 из них специалисты компании "МИЭЛЬ" внимательно изучили на предмет реализации. "Мы смотрели все, вплоть до пакета документов, техусловий, прав на землю. Мы отказывались от откровенно неликвидных поселков, в которых, например, земля на правах краткосрочной аренды на год. Таким образом, мы отобрали 74 лучших, на наш взгляд, проектов", - рассказал председатель совета директоров холдинга "МИЭЛЬ" Григорий Куликов. В течение 2007 г было продано всего 855 домовладений. Причем в 15 из них было реализовано по 30-50 домовладений, а в остальных /а их около 50 проектов/ за год было продано всего по 5-6 объектов.

Таким образом, из 150 проектов половина не прошла отбор экспертов холдинга как "проблемные", и из оставшихся только в 15 продажи шли относительно хорошо. То есть всего лишь 10 проц коттеджных поселков Московской области были востребованы покупателями.

С другой стороны, силами отдела продаж инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, в 2007 г было реализовано более 360 домовладений, т.е. более 1 дома в день. По итогам 1 квартала 2008 г та цифра удвоилась – компания продает порядка 2 дома в день.

Основная проблема среднего/низкого уровня продаж за загородном рынке, по мнению участников конференции, - в непрофессионализме участников: девелоперов, риэлторов и специфической роли государства. "Профессиональных агентств, работающих в высоком сегменте, крайне мало – порядка 5. Столь же мало профессиональных девелоперов, реализовавших хотя бы несколько проектов. На рынке работают в основном застройщики, который делают свой первый проект, причем сразу "замахиваются" на 300-500 домов", - отметил Г.Куликов.

Брокеры со своей стороны, отметили еще одну часть проблемы – немотивированность риэлторов. Невысокий процент вознаграждения риэлтора и почти полное отсутствие эксклюзивов /даже у "МИЭЛЯ" в прошлом году было всего лишь около 5 эксклюзивных договоров/ приводит низкой заинтересованности брокера. Как отметил генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, сегодня сильно упала эффективность традиционных рекламных носителей и брокер вынужден осваивать новые формы работы, присутствовать на мероприятиях, где есть потенциальные покупатели домовладений в том или ином поселке. Все это требует больших затрат от девелопера.

Будет ли готов девелопер вкладывать больше внимания и денег как в проект, так и в его реализацию? Участники конференции посчитали, что это неизбежный процесс.

Складывается ли ситуация в пользу клиента: большое количество предложений при небольшом спросе? Как отметил председатель совета директоров премии "Поселок Года" Олег Ступеньков: "Проблема продаж не в том, что рынок плохой, а в том, что на рынке нет качественного жилья, а значит, нет специалистов".

Источник: ИнвестГуру