Паника на фондовом рынке заставила инвесторов задуматься о поиске других, нежели покупка ценных бумаг, способов инвестирования. Одним из наиболее эффективных инструментов защиты от рисков фондового рынка оказалось инвестирование в земельные активы, которые, так же как и загородная недвижимость, могут принести значительный доход. Причем некоторые эксперты считают, что сегодня выгодны инвестиции в сельскохозяйственные земли, которые при этом используются по прямому назначению.
Так, по словам директора департамента недвижимости УК «Финам менеджмент» Андрея Гарюнова, в ЗПИФ «Финам — капитальные вложения» значительную часть активов занимают земли сельхозназначения.
Они дают рентный доход, привязанный прежде всего к ценам на сельхозпродукцию, которые постоянно растут. «Сегодняшний доход, получаемый по зе мельной ренте, сравним с другими видами более рисковых вложений. Земли, находящиеся сейчас в активах фонда „Финам капитальные вложения”, приносят доход на уровне 15-20%»,— говорит Гарюнов.
В свою очередь генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько приводит в пользу инвестиций в земли сельхозназначения следующие доводы: «Во-первых, мировые балансы основных сельхозкультур находятся на исключительно низком уровне, и их не поправить в течение года-двух. Во-вторых, сельхозземли в России остаются недооцененными».
У экспертов крупных компаний-игроков на рынке недвижимости другой взгляд на выгодность вложений в сельскохозяйственные земли. Главным образом потому, что они не рассматривают возможность использования этих активов по прямому назначению.
«При сегодняшних ценах на землю совершенно невыгодно покупать участки в Московской области для ведения сельского хозяйства. Для этих целей имеет смысл обратиться в другие регионы. Основная масса инвесторов рассматривает покупку земель сельхозназначения в Подмосковье для дальнейшего перевода в другую категорию с целью строительства»,— объясняет Виктор Смоленский, руководитель проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty. «Время, когда бизнесмены радовались любому участку, прошло, теперь кусок земли сельхозназначения это прежде всего „поле для деятельности”, то есть для дальнейшего девелопмента»,— добавляет Юлия Сикачева, руководитель департамента маркетинговых исследований компании «Союз „Маринс групп”». При этом эксперт приводит простой математический расчет. Купив сотку сельской земли, предположим, за $100, бизнесмен переводит ее в категорию земли под индивидуальное жилищное строительство, затратив на это $50.
Земля при этом дорожает как минимум в три-пять раз. Далее к участку подводят коммуникации, получают разрешение под строительство определенного объекта. «Ренту лучше взимать с более дорогого участка, потому что и арендная ставка будет гораздо выше»,— заключает Сикачева.
Другое дело, что перевод земли из одной категории в другую очень трудоемкий и длительный процесс. По словам Анатолия Валетова, директора по маркетингу компании Rosinka International Group, он может занять два-три года, столько же потребуется на получение необходимых разрешений и согласований на строительство. Впрочем, у бизнесменов всегда есть выбор, ведь можно просто придержать землю до лучших времен и не заниматься ее девелопментом. В этом случае владелец будет получать доход, сопоставимый с ежегодным удорожанием земли. По оценкам экспертов компании Blackwood, в среднем за последние пять лет подмосковная земля подорожала на 262%, и нет никаких предпосылок для снижения темпов этого роста.
В 2008 году земля станет дороже еще как минимум на 35%. Но если компании удается пройти все бюрократические этапы и довести проект до стадии строительства, можно рассчитывать на хорошую доходность. По разным оценкам, доходность проектов в сегменте загородного жилья составляет 100-150%. Естественно, она зависит от класса поселка.
«Если это поселок экономкласса, построенный на недорогих землях и из недорогих материалов, то его доходность может быть в пределах 100%»,— считает Наталья Чукаева, директор департаментамаркетингового анализа компании «Масштаб».
Если речь идет о более затратном и премиальном продукте, то от девелопера потребуются большие инвестиции. Элитный коттеджный поселок предполагает качественные материалы, достойное окружение. На его возведение требуется и больше времени. Доходность проекта премиум-класса варьируется от 30% до 70%. «В настоящее время нормальной доходностью проектов в загородной недвижимости считается доходность 30-50% годовых,— говорит Виктор Смоленский из Penny Lane Realty.— Темпы роста цен на недвижимость по стране в целом стабилизировались и постепенно уменьшаются.
Многие инвесторы привыкли получать прибыль именно за счет роста цен на недвижимость». Впрочем, не все эксперты согласны с таким мнением.
«В ближайшее время доходность инвестиций в загородную недвижимость не сократится, рынок только начал набирать обороты, но и масштабного увеличения доходов ожидать не следует, ведь сливки уже сняты. Поэтому можно прогнозировать среднюю доходность 60- 80%», — убеждена Сикачева.
Таким образом, сейчас крупные игроки зарабатывают деньги не на земле как таковой, а на строительстве. Основной прирост цены дает развитие проекта целиком, то есть полный девелопмент, от покупки участка до реализации конечного продукта. Раньше можно было играть на любом этапе.
Что же касается доходности инвестиций в недвижимые активы по сравнению с игрой на биржах, то здесь эксперты отмечают следующие моменты.
Инвестиции в земельный рынок и в рынок загородной недвижимости прогнозируемы и стабильны, но не так быстро окупаемы, как на фондовом рынке. По мнению Дмитрия Гусева, гендиректора девелоперской компании «Русстройтрест строительные инвестиции», следует помнить, что для инвестора ценные бумаги и объекты недвижимости принципиально разные объекты. В отличие от фондового рынок тех же земельных активов является и менее ликвидным, и менее волатильным. На фондовом рынке инвестор может заработать фактически мгновенно. «Известно, что один биржевой день может увеличить доход инвестора в разы.
Для того чтобы получить доход с земли или коттеджа, нужно время: время на рост цен, рост инфляции, рост привлекательности участка, и это если не прикладывать дополнительных усилий к повышению его стоимости»,— говорит Сикачева. Если же повышать стоимость участка искусственно (менять его назначение, проводить инженерные коммуникации), инвестиции в земельный рынок по сравнению с фондовым рынком станут более трудоемкими. «Вместе с тем земля это ограниченный ресурс, и он не зависит ни от каких рыночных событий. Цена или повышается, или остается на том же уровне. Так что с точки зрения фиксирования и сохранения своих доходов самый стабильный способ вложение их в зе мельные активы»,— убеждена Чукаева из компании «Масштаб». «Наибольшую доходность принесет фондовый рынок. В случае с землей следует говорить о хорошей доходности, но с меньшими рисками.
В настоящее время при резком падении фондового рынка инвестиции в загородную недвижимость будут наиболее привлекательным инструментом инвестирования»,— резюмирует Валетов из компании Rosinka International Group.
Источник: Business & FM
