В конце декабря 2007 года правительство РФ утвердило программу строительства в Сочи олимпийских объектов и горно-климатического курорта. Для проведения зимних Олимпийских игр на берегу Черного моря в Имеретинской долине и в горах рядом с Красной Поляной будет построено и реконструировано 243 объекта спортивно-рекреационной инфраструктуры, в том числе 29 гостиничных и оздоровительных комплексов. В частности, планируется построить биатлонный комплекс на 20 тыс. мест, лыжный комплекс на 16 тыс. мест, санно-бобслейную трассу, ледовый дворец спорта на 12 тыс. мест, большую и малую ледовые арены для хоккея с шайбой, центральный стадион на 40 тыс. мест и олимпийскую деревню. Суммарный объем инвестиций в Сочи до 2014 года составит 313,8 млрд руб., причем из бюджета на олимпийскую стройку будет выделено 195 млрд руб. Государственные инвестиции будут направлены преимущественно в строительство спортивных и социальных объектов, транспортной, инженерной и энергетической инфраструктуры.

Координировать застройку Сочи будет госкорпорация "Олимпстрой". В олимпийской программе официально участвуют шесть компаний инвесторов: ОАО "Газпром", ЗАО "Холдинговая компания „Интеррос"", ООО "Компания по девелопменту горнолыжного курорта „Роза хутор"" (структура "Интерроса"), ООО "Рогсибал"(структура "Базового элемента"), ОАО "Красная Поляна" (совместно с ГК ЮМАКО) и ОАО "Тоннельный отряд-44".

Активно работать на сочинском рынке недвижимости сегодня способны только крупные компании и создавшие с ними альянс девелоперы, считают опрошенные B&FM эксперты. "Благодаря мощным экономическим рычагам такие гиганты, как „Базэл" и „Газпром", смогут реализовать важные инфраструктурные проекты, оставив частникам точечную застройку",— говорит партнер компании Knight Frank Константин Романов. "В Сочи существует масса проблем, связанных с оформлением и согласованием документации, выделением доли города,— объясняет руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.— После запрета приватизации земельных участков в Сочи (теперь их можно арендовать сроком на 49 лет, а в собственность приобрести лишь землю, приватизированную ранее) эти сложности только усилятся, что приведет к отсеву более слабых и мелких компаний".

Свою роль в естественном отборе застройщиков Сочи сыграл безудержный рост цен на местную недвижимость. "Рост цен на землю в прибрежной полосе Центрального района после объявления решения МОК по Сочи составил от 200% до 300%, а 1 кв. м жилья подорожал практически в два раза",— говорит директор компании PENNY LANE Sochi Сергей Никитин. "В начале 2007 года 1 кв. м жилой недвижимости стоил $2–2,5 тыс., а к концу года — $4 тыс.",— говорит юрисконсульт компании "Велес лекс" Евгений Акимов. Спрос на сочинское жилье формируется за счет покупателей из других регионов РФ. "Подавляющее число сделок (65–70%) носит инвестиционный характер",— говорит директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев.

Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость Сочи, по данным Ольги Широковой, достигает 10% за квартал. По итогам 2007 года аренда офисов класса В выросла на 40% и составила $450–800 за 1 кв. м в год.

Арендные ставки в центральных торговых коридорах Сочи колеблются в пределах $1,2–1,8 тыс. за 1 кв. м в год, а в периферийных торговых центрах — $0,6–1 тыс.

Рост цен на недвижимость в Сочи не остановится, возможна лишь их коррекция, считают эксперты. "На сегодня ценовая ситуация остается без изменений, рынок является перегретым",— говорит руководитель аналитического отдела департамента консалтинга и аналитических исследований компании Mayfair Properties Илья Непиющий. "Тем не менее темпы роста цен замедлились, соответственно, можно ожидать их стабилизации, которая продлится до 2010– 2012 года",— говорит генеральный директор компании Vesco Realty Sochi Станислав Грипас. По его словам, продавцы элитного жилья сегодня вынуждены снижать цену на 10–15%. Тем не менее падения цен ждать бесполезно. Специалисты компании "Новое качество" уверены, что цены на сочинское жилье будут ежегодно расти на 20%, а успокоится рынок недвижимости не раньше чем через пять-семь лет.

"Вход на сочинский рынок экономически сейчас не совсем привлекателен, однако девелоперы стараются использовать для этого любую возможность, так как рост рынка не оставляет сомнений в будущей прибыли",— говорит Илья Непиющий. По его мнению, приобретать в Сочи площадки и начинать строительство следовало в 2005–2006 году. Сейчас эксперт советует придерживать сочинские площадки и объекты: "В дальнейшем их цена будет расти рыночными и спекулятивными способами, например за счет искусственного регулирования объема предложения".

"Этот год обещает стать годом глобальной стройки в регионе,— говорит Илья Непиющий.— Большинство строящихся объектов жилой и коммерческой недвижимости было анонсировано в 2004–2007 годах, срок их сдачи в эксплуатацию намечен на 2009–2010 годы". По данным Mayfair Properties, на долю жилья приходится около 90% площадей возводимой недвижимости.

Основными игроками на сочинском рынке недвижимости эксперты называют такие крупные московские компании, как "Интеко", ПИК, ЮМАКО, "Грас", "СТ-групп регион", "Система Галс", "NBM стройсервис", "Диал строй инвест", структуры "Интерроса" и "Базэла". По словам Ольги Широковой, крупными земельными участками владеют "Газпром", Минтранс, РАО ЕЭС, "Мострансгаз", "Нортгаз".

Признание Сочи столицей зимних Олимпийских игр способствует бурному развитию деве- лопмента, однако эксперты опасаются, что после Олимпиады интерес к городу со стороны инвесторов может снизиться. "Государство печется сегодня лишь о проведении Олимпиады, а не о дальнейшей эксплуатации построенных для нее объектов",— отмечает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов. "Если все грандиозные планы по созданию транспортной и энергетической инфраструктуры качественно реализовать не удастся, то Сочи при всем его потенциале постигнет судьба других олимпийских городов",— считает Ольга Широкова.

Сейчас же строить в Сочи целесообразно гостиницы, апарт-отели и жилье, считает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец. По его словам, на местном рынке есть серьезные ограничения по строительству коммерческой недвижимости. "Два крупных торговых центра (100–150 тыс. кв. м) смогут удовлетворить потребность города в торговых площадях,— объясняет Гец.— Сейчас в Сочи практически нет бизнес-центров высокого класса, однако ограничения по офисной недвижимости составляют 70–100 тыс. кв. м, то есть два три здания". Девелоперам следует обратить внимание на выставочные комплексы, считают эксперты. После Олимпиады Сочи может стать российским аналогом Канн и Ривьеры, полагает Денис Соколов.

По мнению Станислава Грипаса, сейчас сложно прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости Сочи после проведения Олимпиады.

"Большинство объектов еще не построено, и пока непонятно, как будет развиваться регион",— резюмирует эксперт. В любом случае инвесторам следует готовиться к снижению показателей прибыльности девелоперских проектов в Сочи. Сейчас жилье может приносить около 50% годовых, а гостиничные проекты — 10–12%. Их окупаемость составляет пять и десять лет соответственно. "Текущий рост цен на землю и жилье, дороговизна проживания в гостиницах должны исчезнуть как факт после проведения Олимпиады, поэтому прибыльность реализуемых проектов является иллюзией",— предупреждает Илья Непиющий. По его прогнозам, многие построенные объекты после Олимпиады будут проданы из-за их неэффективности.

Источник: Business & FM