Оценка затруднена:

   В отличие от города, где множество операторов предоставляют достоверную статистику, происходит большое количество сделок, за городом сделок значительно меньше, что мешает получению статистических сведений о рынке.
  
   В отличие от ситуации с приобретением квартиры, при приобретении загородного объекта мы имеем как минимум два свидетельства: на дом и на земельный участок.
  
   В отличие от городских условий стоимость объекта зависит от многих факторов, неподконтрольных владельцу:

• Окружение объекта, доступные объекты инфраструктуры,

   Вне зависимости от воли владельца отдельного дома, поселок может увеличиться в размерах, вдоль границы участка начнет движение строительная техника, рядом с поселком может начать функционировать песочный карьер с вытекающими из этого КАМАЗами под окнами, что делает объект стоимостью выше 1 млн. долларов просто неликвидным. Другой пример: вблизи поселка открывается Гольф-клуб, что по мировой практике повышает стоимость земли в три-шесть раз, а в России с дефицитом Гольф-клубов и прочих парковых зон и того более.

• Наличие и мощность предоставляемых коммуникаций

   При оценке готового загородного дома положение дел с наличием и мощностью коммуникаций в 90% случаев понятно и дается в цифрах. Однако, реальное наличие коммуникаций, их надежность или, скажем, возможность увеличения мощностей подтвердить достаточно сложно, требуются контакты, глубокое знание вопроса и процедур. Стороннему человеку эта задача не под силу.

• Транспортная доступность

   Транспортная доступность - также вопрос не всегда однозначный. Мы имеем даже такой опыт, когда недобросовестный застройщик (в нашем случае в лице МТК Альянс) при застройке поселка и на прогнозируемый период реализации домов подписал договор на пользование дорогой. Однако в декабре 2004 года срок договора истек, и добросовестные приобретатели выяснили, что приезжать к себе домой они будут через Минское шоссе, дистанция от города выросла в два раза, путь включает грунтовую проселочную дорогу длиной в 2 км. Конечно же, застройщик скрыл эти и прочие известные ему негативные сведения от покупателей, кредитора и оценочной компании «МАНЭ-МС». К счастью скандалов удалось избежать исключительно благодаря порядочности и скрупулезности оценщика.

• Стоимость эксплуатации

   На ликвидность загородного дома в охраняемом поселке серьезно влияет размер оперативных расходов: текущий ремонт, содержание и уборка от снега подъездных дорог, охрана, обслуживание технических средств: коммуникаций, сигнализаций и т.п.

• Качество строения

   Качество строения: в отличие от городских новостроек, согласование проекта получить значительно легче, практически каждый объект индивидуален, как и применяемые при строительстве технологии и материалы. Изучать каждый дом в отдельности сложно, многие важные элементы по окончании общестроительных, и особенно, отделочных работ скрыты от глаз оценщика (элементы фундамента, расположенные под землей, подключение проходящих под землей коммуникаций, стены, скрытые штукатуркой и т.п.). Серьезное влияние на ликвидность объекта может оказать и объемно-планировочное решение, архитектурная концепция. Так дом площадью выше 500 кв. м. при количестве спален менее трех с трудом может найти заинтересованного покупателя. При этом наши специалисты принимают во внимание и вопрос наличия при каждой спальне своей ванной комнаты. Особняк – далеко не двухкомнатная квартира.

 Вывод:

   Таким образом, осложнена работа оценщика, предваряющая любое кредитование. При этом одна из форм оценки – по доходности, вообще практически исключена в виду того, что рынок аренды загородных домов находится в стадии становления. По нашей оценке аренда жилых загородных объектов в 400 раз уступает рынку аренды в Москве.

2.        Специфика отношения конкурирующих организаций к кредитованию загородных домов

   Дома в целом имеют стоимость высокую, скажем, от двухсот тысяч долларов США, а многие по стоимости превышают 500 000 и 1 млн. Кредитование такого объекта рискованно для кредитующей организации по ряду причин:

1.    Высокая стоимость объекта. Риск невыплат по кредиту размером в 70 000 долларов не значительно портит отчетность кредитора, тогда как аналогичная ситуация с домом в 2 млн. долларов кардинально портит цифры банка.
   
2.    Сложности в решении конфликтных ситуаций. Банку легче справиться с малобюджетным клиентом, в то время как у дебитора, покупающего дом за 1 млн., есть и своя команда юристов и даже административный ресурс.
   
3.    Зависимость от владельца коммуникаций, администрации поселка. Можем смоделировать и такую ситуацию: банк кредитовал два дома в охраняемом поселке, предоставив средства его единому застройщику. Владелец дома или кредитор, при конфликте, может оказаться в зависимом от владельца поселка положении, ведь именно на последнего оформлены подъездные пути и коммуникации. Он диктует и стоимость оперативных расходов.
   
4.    Бремя содержания. Высокая стоимость содержания. Если кредитор вынужден принять на свой баланс объект городской недвижимости, то он способен снизить до минимума расходы по его содержанию. Мебель и отделка в большинстве случаев не имеют существенной стоимости, газ и электроснабжение можно и отключить. Загородный дом требует постоянного ухода, его необходимо согревать в зимний период, оберегать от протечек, коммуникации следует поддерживать в рабочем состоянии. Это хлопотно и затратно.
   
5.    Зависимость от специалиста по реализации. Если кредитор хочет быть уверен в последующей реализации, то ему необходимо заранее заручиться поддержкой достойного риэлтера, а мы в Пенни Лэйн, например, не имеем сведений об ответственных специалистах, занимающихся реализацией объектов по восточным сегментам Подмосковья.
   
6.    Кредитование объектов недвижимости обычно требует их страхования. При этом необходимо принимать во внимание и тот факт, что специфических рисков здесь больше: разлив реки, поломки в коммуникациях, протечка крыши. Однако, снижен риск ущерба от действий соседей.
   
7.    Стоимость земли показывает, пожалуй, самые высокие показатели роста. В связи с этим применяемые данные по стоимости земельного участка чаще всего вызывают удивление и некоторое недоверие у стороннего наблюдателя. Психологически сложно поверить в то, что стоимость 1 кв. м может достигать суммы в семьсот – тысячу долларов США (70-100 тысяч долларов за сотку).

3.      Оптимизм вызывают следующие факты:

Законодатель демонстрирует невиданный прогресс в начале 2005 года

   Последние изменения законодательства позволяют, наконец, рассматривать землю как предмет ипотеки, что сделает ее А) перспективнее с точки зрения инвестиций, Б) выравнивает права земли с правами прочих объектов недвижимости быть в залоге.

   Договор ипотеки объекта недвижимости и земли может быть оформлен одним документом, что сокращает временные затраты на оформление договора купли-продажи с последующим оформлением залога. Это значительно упрощает сделку, так как временной прорыв между покупкой и получением банковских средств сокращен до минимума.

Ожидается введение единого кадастра

   ЕБРР предоставило средства на создание единого реестра (кадастра) земли, что означает устранение таких преград как участники, находящие друг на друга или один участок с двумя пакетами документов. очень ждем исполнения кадастра к 2007 году.

Вышеперечисленные изменения, безусловно, повлекут инвестиционную активность

   Ясность, как в вопросах оформления прав, так и процедур, сопровождающих сделку, всегда привлекают инвестора, с недоверием относящегося к хитрым схемам и недостоверным документам.

Собственники земли демонстрируют активность и, если такая активность была направлена на получение в собственность своих объектов недвижимости, то сегодня энергия направлена на мирное русло превращения собственных объектов недвижимости в финансовый инструмент

   Крупные землевладельцы (Ваш Финансовый Попечитель, Знак, Ведомство и прочие) выражают совместную заинтересованность в создании рынка инвестиций в землю. Таким образом, по их мысли, земельный рынок должен обрести по объему размеры не менее рынка фондового (пусть и более активного), а земля их должна стать финансовым инструментом.