Вопросы:
1. По словам представителей пресс-службы губернатора Московской области, некоторые строительные компании намеренно затягивают сроки ввода готового жилья в эксплуатацию, часть которого предусмотрена для обманутых соинвесторов. Столичные власти расценили это заявление как провокационное. На Ваш взгляд, чего больше в этом скандале: проблем со строительством или политики?
2. На этой неделе было объявлено сразу о нескольких крупных проектах: Группа компаний "ПИК" намерена строить офисный центр класса А недалеко от "Крокус-Сити" ($340 млн) и ИПГ "Евразия" собирается возвести 6 млн. кв. метров недалеко от индустриального парка "Северное Домодедово" ($15 млрд). Как Вы оцениваете перспективы этих проектов? Можно ли говорить о тенденции перехода столичных инвесторов и девелоперов за пределы МКАД?
3. 30 октября вступили в силу поправки в федеральный закон №212, определяющие порядок выкупа земли под приватизированными предприятиями. Станет ли проще стать землевладельцем в Москве? Кто выиграет и кто проиграет от этого закона?
4. Как Вы оцениваете инициативу товариществ собственников жилья (ТСЖ) Центрального округа ремонтировать дома за свой счет? Можно и нужно ли распространить этот опыт на весь город?
5. Заметили ли Вы, что под влиянием властей ритейлеры заморозили цены на продукты?
6. Какое событие на этой неделе было самым важным для Вас?
1. Согласен с тем, что заявление это скорее провокационное, так как готовность строительных компаний заниматься подобными площадками вызвана вовсе не их патриотизмом, а коммерческими интересами.
2. Столичные инвесторы вслед за самой столицей шагают за МКАД. Это связано далеко не только с планами ПИКа и Евразии, аналогично размышляют Система-Галс, Конти, Капитал-групп и многие другие. Планы компании ПИК в виду перспектив развития района оцениваем крайне высоко, по северному Домодедово объем инвестиций оцениваем значительно ниже.
3. Законы приводят в порядок процедуры оформления. Проще становится тем, кто привык эти законы тщательно изучать и использовать в деловой практике. Многие недовольные не имеют и не имели ранее привычки с новыми законами работать, поэтому и испытывают трудности.
4. Инициатива разумная, но ее насильственное внедрение и распространение может привести к негативным последствиям. Я считаю, что именно инициативой такой подход и должен остаться.
5. Не готов ответить. Спросите об этом домохозяек.
6. Беспокоит ситуация в Пакистане.
Иван Вашурин, директор инвестиционного департамента "AFI Development":
2. ПИК и "Евразия" - крупные девелоперские компании, имеющие большой опыт реализации проектов в различных секторах недвижимости. На сегодняшний день, когда проекты находятся на начальном этапе, трудно рассуждать об их потенциальном успехе. Особенно это относится к столь масштабному проекту, о котором заявила "Евразия". Необходимо принимать во внимание, что в этом же районе компания Coalco Василия Анисимова уже начала реализовывать свой проект строительства 12 млн. кв. м. жилья.
Компаниям придется искать синергию проектов. Относительно заявленного компанией ПИК офисного центра, можно сказать, что рынок офисных площадей в Москве по-прежнему испытывает нехватку и такой офисный центр может быть востребован. Особенно, если в качестве концепции компания изберет формат бизнес-парка, что, в принципе, и предполагает местоположение будущего объекта.
МКАД уже давно стала привлекательным местом для реализации девелоперских проектов. Начало этому положили торговые центры (МЕГА), которых сегодня уже достаточно много и которые успешно работают на рынке. За ними последовали офисные центры - бизнес-парки. Их строительство их в районе МКАД позволяет снизить издержки строительства и использовать большие, по сравнению с центральной и средней частью Москвы, территории, и за счет этого снижать ставки аренды, привлекая арендаторов. Безусловно, площадки в окружении МКАД будут активно осваиваться и дальше.
Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании "Самета - Недвижимость и Право":
3. Хотелось бы отметить, что каких-либо серьезных изменений в Земельный кодекс не внесено. А именно, структура, схема, способы проведения всех процедур не изменились. Единственное изменение коснувшееся технологии выкупа земли - это срок, в течение которого исполнительный орган должен принять решение о предоставлении участка в собственность бесплатно, на праве постоянного (бессрочного) пользования, или подготовить договор купли-продажи, либо аренды. Вместо двух недель, составляет один месяц.
Остальные поправки носят в большей степени технический характер и интерес, пожалуй, вызывает два новых пункта, которыми определяется способ оценки выкупаемых земельных участков, указание, что стоимость не может превышать кадастровой стоимости земельного участка. На период времени, пока Правительство РФ, государственные органы субъектов федерации, муниципальные органы не примут нормативных актов описывающих порядок определения цены участков, цена соответствует кадастровой стоимости (п.п. 1.1., 1.2. Земельного кодекса РФ).
В закон же о введении в действие Земельного кодекса внесены существенные изменения определяющие стоимость выкупа земельных участков и позволяющие муниципальным и государственным органам устанавливать запрет на ведение строительства, реконструкцию объектов, который может быть снят при оплате до 80% кадастровой стоимости объекта.
Ключевым изменением на наш взгляд является указание, что собственник зданий, строений, сооружений имеет право на приобретение земельных участков в собственность независимо от даты, когда был заключен договор аренды, до вступления в силу Земельного кодекса или после. Безусловно, данное положение позволит серьезно упростить процедуру получения и оформления земель в собственность и снимает ряд надуманных государственными и муниципальными органами барьеров.
Безусловно, вносимые изменения упростят многим собственникам зданий, строений, сооружений процедуру оформления в собственность земельных участков, а у государственных, муниципальных органов будет больше времени, чтобы оценить возможности теми или иными организациями выкупить земельные участки и более детально входить в каждый конкретный эпизод, что, возможно, позволит в будущем избежать сложных, серьезных, длительных и дорогостоящих арбитражных споров.
4. На мой взгляд, данная инициатива является не совсем разумной, если ее распространять на весь город. Если собственники квартир в ряде домов в Центральном Административном округе обладают такими возможностями, то собственники подавляющего большинства квартир в городе Москве, в домах построенных до 1990 года, нет. Особенно если многоквартирные дома обладают достаточно длительным сроком эксплуатации.
Безусловно, ТСЖ обладает правом принять подобного рода решение и осуществить его - это право собственников, но принуждение к совершению таких действий крайне неправильно. Не стоит забывать, что бюджеты различных уровней имеют достаточно большую задолженность по осуществлению работ направленных на ремонт, капитальный ремонт жилых домов в городе Москва. Обязанность города осуществлять ремонтные работы в финансовом выражении пропорциональна количеству и объему квартир, находящихся в муниципальной собственности в конкретном многоквартирном доме. Соответственно, мы можем говорить о задолженности по ремонту всего жилого фонда, сформированной до начала его приватизации (1990-1991 годы) и о ее росте, но в меньших объемах, с учетом того, что объем муниципального жилья с 1991 года стал постепенно уменьшаться. Данный факт необходимо учитывать всем собственникам жилых помещений, и даже в случае осуществления ремонтных работ самостоятельно, пытаться оговорить с городом и закрепить суммы компенсаций и сроки их выплат собственникам жилых помещений.
Дмитрий Петров, директор по развитию консалтинговой компании Russian Research Group (RRG):
2. Перспективы проекта группы компаний ПИК хорошие: офисы в БЦ класса "А" и "В" в районе МКАД на северо-западе и Западе Москвы будут пользоваться спросом. Среди явных преимуществ более низкая в сравнении с центром Москвы арендная ставка при качестве БЦ класса "А", меньшие по сравнению с центром Москвы транспортные проблемы (пробки). На площади в данном офисном БЦ будет спрос как со стороны иностранных компаний, у которых поток клиентов посещающих офисы не столь высок, так и со стороны компаний из Московской области. Арендная ставка может быть ~ $600-650 вкл. НДС.
Что касается проекта Евразии, то это проект долгий (ни одного года, на 6-7 лет) и его перспективы во многом зависят от того, как будут изменяться цены на жилье в ближайшие годы в Москве и ближайшем Подмосковье. Свое влияние могут оказать и другие крупные проекты строительства жилья в городах ближайшего Подмосковья. Основные проблемы могут возникнуть по дорожно-транспортной сети: выдержит ли нагрузку ж/д транспорт (электрички из Домодедово до Павелецкого вокзала) и автомагистрали при таком количестве жителей, которые поселятся в Домодедово, если будут реализованы все проекты. Ведь работать население будет, преимущественно, в Москве, т.к. индустриальные парки и складские комплексы вблизи Домодедово не смогут дать столько рабочих мест, сколько будет необходимо для проживающих в данных районах?!
Больших площадок для застройки жилья в Москве осталось мало, поэтому многие инвесторы и девелоперы идут в ближайшее Подмосковье т.к. известно, что при значительном комплексном строительстве жилья себестоимость строительства 1 кв.м. значительно меньше (снижается за счет оптимизации издержек), чем, скажем, при возведении 2-3 жилых домов или небольшого квартала (тоже самое и по инфраструктуре), а точечная застройка в Москве сильно ограничена. Тенденции всегда были и будут таковы, что инвесторы при прочих равных рисках ищут проекты с наибольшей доходностью и с наибольшим размером инвестиций в данные проекты. Кто имеет возможности и ресурсы в Москве - продолжает работать в Москве, другие выходят в ближнее Подмосковье. Это касается не только столичных девелоперов, но и региональных девелоперов и инвесторов, а также участников из стран ближнего зарубежья (например, Казахстанские компании).
3. Конечно, землевладельцем станет проще стать в РФ и данный Закон четко прописывает механизмы и порядок формирования и закрепления земельного участка в собственность или аренду.
До этого момента часто возникали сложности при продаже предприятий или имущественных комплексов, так как не было даже грамотно оформленных договоров аренды на земельные участки в Москве, не говоря уже собственности на них. Право постоянного (бессрочного) пользования не давало четкого определения владения и распоряжения земельным участком. Например, если собственником предприятия (здания) выступает одно юридическое лицо, а собственником земли является город (муниципальная). Иностранным инвесторам не всегда понятно, как объект недвижимости м.б. юридически отделим от земельного участка и внешним коммуникациям проходящим по территории участка к объекту. Возникали и другие осложнения, связанные с имущественными правами при сделках на рынке недвижимости.
Теперь есть четко прописанные правила. Объект недвижимости станет единым имущественным комплексом неотделимым от земли. А это означает, что все действия связанные с имущественными правами и в частности со сделками на рынке недвижимости станут более прозрачными и юридически закрепленными.
4. Инициатива, о которой идет речь, касается, в основном, проекты реконструкции домов ЦАО за счет средств ТСЖ (ветхого и аварийного жилья, а также домов с износом более 60%). Учитывая, что при реконструкции за счет средств города жильцы таких домов будут выселяться с предоставлением другого жилья, инициатива ТСЖ выглядит вполне логичной. Помимо эмоциональной привязанности в своим домам и желанию жить в центре, можно обозначить и экономический фактор. К примеру, на Остоженке квартира стоит 20-25 тыс.$ за 1 кв.м., а в Южном Бутово - 3,5-4 тыс.$. Таким образом, если говорить о 100-метровой квартире, разница может составит около 1,5-2,0 млн.$. Более того, после проведения реконструкции дома стоимость 1 кв.м. жилой площади (квартиры) в центре (ЦАО) значительно повысится.
Впрочем, такие расчеты могут касаться лишь ЦАО, а также дорогих районов Москвы (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО) и только аварийных домов, домов под реконструкцию и капремонт.
5. На себе лично не заметил, как и в магазинах. Считаю, что такие действия не особенно полезны для рыночной экономики. Рынок все сам расставит на места. Сдерживание цен создает предпосылки для их одномоментного значительного, а иногда и бурного роста в будущем.
Допустим, сейчас, в преддверии выборов в Госудуму и президента РФ замораживание цен пока удается. Потом цены не будут, а точнее не смогут удерживать, и они пойдут вверх. Ведь с отрицательным экономическим результатом работать не будет никто (ритейлеры, производители и поставщики продуктов питания), по крайней мере - долго.
6. На прошедшей неделе одним из важных событий для меня стало вступление 30 октября 2007 года в силу закона о выкупе земель предприятиями. Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" 26 июля с.г. Закон, который еще был принят Госдумой 4 июля 2007г. и одобрен Советом Федерации 11 июля этого же года закрепляет оформление в собственность или аренду до 01 января 2010 года земли, находящиеся под приватизированными объектами недвижимости.
Данные изменения обеспечивают переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды на них, что влияет на создание цивилизованного рынка недвижимости, развития ипотечных программ, систематизации земельных и гражданских правоотношений…..
