- Андрей, с чем связано подорожание аренды элитной недвижимости наблюдаемое в последнее полугодие?

- Увеличение арендных ставок на рынке элитной недвижимости – налицо. Количество сдаваемых в аренду элитных квартир в бюджете до $2000 долларов сократилось на 14%. Число квартир с арендной ставкой от $10.000 по оценкам наших экспертов осталось на прежнем уровне (не более 5%), однако значительно (на 14%) увеличилась доля квартир в бюджете от $2000 до $10.000. Причем, среди них преобладают предложения с арендной ставкой от $5.000 до $8.000.

Существенный сдвиг наметился в конце весны – начале лета. Весной число квартир с арендной ставкой до $2000 (от 21% до 17%) заметно снизилось, зато стала увеличиваться доля предложений, стоимостью от $10.000 (от 3% до 5%). В летние месяцы количество сделок на рынке аренды элитного жилья сократилось по сравнению с весной почти на треть. В основном из-за низкой активности владельцев квартир. Однако соотношение по ценовым категориям осталось прежним: больше всего предложений с арендной ставкой от $2.000 до $10000 (причем, среди них с июня преобладают квартиры от $5000 до $8000), доля квартир стоимостью до $2000 в месяц составляет не более 17-18%, а доля дорогих квартир (от $10000) – не более 5-6%.

Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с прошлым годом, можно сказать следующее. В 2006 году в пределах Садового кольца можно было без труда снять квартиру с арендной ставкой $1000 - $1500 в месяц, а сегодня нам практически нечего предложить клиентам с таким бюджетом.

Причина увеличения арендных ставок в 2007 году – прошлогодний рост цен на московскую недвижимость. В 2006 году цена квадратного метра постоянно увеличивалась, чего нельзя сказать об арендных ставках.  

Теперь владельцы квартир стремятся как можно скорее вернуть средства, потраченные на приобретение жилья. Тем не менее, получить 10% от общей стоимости квартиры за год не удается почти никому. Таким образом, несмотря на существенный рост платежеспособного спроса, доходность арендного бизнеса заметно снизилась. Тем не менее, владельцы элитных квартир не спешат выставлять их на продажу. 

- Какие предложения сегодня наиболее востребованы на рынке элитных квартир?

- Наибольшим спросом пользуются недорогие предложения с арендной ставкой до $5000 в месяц. Обязательные требования арендаторов – современный дом, удобная планировка, свежий ремонт в квартире, пусть небольшая, но охраняемая придомовая территория, чистый подъезд, желательно с консьержем, место для парковки. Если в семье есть дети, арендатору обязательно понадобится несколько спален. Если в квартире более двух спален или несколько уровней, обязательно должно быть несколько санузлов. Все остальное очень индивидуально и зависит от потребностей клиента.

Квартиры с дорогой отделкой по проектам известных дизайнеров, обставленные эксклюзивной мебелью, антиквариатом, картинами, безусловно, пользуются меньшим спросом. Причина – очень большие арендные платежи (от $ 15.000). Причем, хозяева редко идут на встречу арендаторам и предпочитают продлить срок экспозиции, но не снижать арендную ставку. Тем не менее, и такие квартиры находят арендаторов среди состоятельных россиян. Ведь доля таких предложений составляет не более 5% от общего объема рынка. Понимая, что речь идет о действительно эксклюзивных объектах, которые появляются на рынке довольно редко, арендаторы готовы платить довольно дорого.

- Каков процент квартир сдается официально, с соблюдением всех необходимых формальностей и уплатой налогов? Наблюдается ли тенденция к увеличению таких арендодателей?

- Порядка 70% от общего объема элитных квартир сегодня сдается официально. Причин несколько. Во-первых, 45% таких квартир снимают иностранные специалисты. Им аренду жилья оплачивает интернациональная компания-работодатель, соответственно, соблюдение всех формальностей – необходимое условие для арендодателя. Во-вторых, многие владельцы сами предпочитают оформлять все официально, поскольку речь о довольно дорогих объектах. На мой взгляд, изменения в законодательстве повлияют скорее на владельцев квартир эконом-класса.

- Как выглядит среднестатистический портрет «элитного квартиросъемщика?

- Если еще несколько лет назад рынок аренды элитных квартир называли рынком иностранных специалистов, работающих в московских представительствах иностранных компаний, то сегодня ситуация изменилась. Количество заявок от русских арендаторов выросло за последний год на 14% и составляет сегодня 55%. Причем, именно русские арендаторы снимают самые дорогие квартиры. 

В зависимости от принадлежности к той или иной группе различаются и требования, предъявляемые к арендуемой квартире. Россияне ценят престиж: для них важен статус дома, района. Они готовы платить больше за эксклюзивную отделку квартиры. Иностранцы ценят комфорт. Они скорее предпочтут поселиться в менее престижном районе, но рядом с офисом или школой, в которую будут ходить их дети. Согласно данным наших экспертов, при выборе места проживания для 42% иностранцев наибольшее значение имеет близость школы или детского сада, поэтому неизменной популярностью пользуются район Покровское-Глебово, несмотря на его удаленность (центр притяжения для семейных англичан, американцев, канадцев – англо-американская школа). Французы предпочитают снимать жилье в районе Чистых прудов, чтобы их дети могли посещать французскую школу. 36% иностранных клиентов компании Penny Lane Realty самым важным фактором при выборе арендуемой квартиры назвали шаговую доступность офиса. 19% придают значение наличию парковой зоны рядом с домом - зеленая зона нужна для прогулок с детьми и для утренних пробежек. Только 3% самым важным фактор при выборе жилья называют престижность района, но это скорее исключение из правил. Самые популярные районы среди иностранцев – это Патриаршие пруды, Арбат и район Кропоткинской.

- Как будет развиваться ситуация на рынке аренды элитного жилья до конца текущего года?

- В сентябре мы зафиксировали дальнейшее повышение арендных ставок. Я думаю, что этот процесс продолжится, как минимум, до ноября, поскольку спрос на аренду элитных квартир продолжает повышаться. Количество заявок, поступивших к нам, в сентябре процентов на 30 превышает показатели августа.

По мере приближения новогодних праздников активность на рынке будет снижаться. Арендаторы, как правило, откладывают решение жилищного вопроса до начала нового года. Однако и предложений в конце ноябре – декабре станет меньше, и существенного снижения арендных ставок ждать не стоит.

Мнение коллег:

Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty:

"В связи с бурным ростом цен на недвижимость в прошлом году, доходность от аренды несколько cнизилась. Из-за этого в сегменте аренды элитного жилья наблюдается подорожание. В настоящее время цены на элитные квартиры верхней ценовой категории, расположенные в ЦАО, начинаются от 8 тыс.$ в месяц. Что касается максимальной стоимости, то она сейчас находится на уровне 50 тыс.$ в месяц.

По-прежнему наиболее популярны у арендаторов престижные районы центра: Арбат, Патриаршие пруды, Тверская, «Золотая миля» (Остоженка), «Серебряная миля» (Плющиха-Фрунзенская). К жилью предъявляются повышенные требования. Все чаще арендаторы предпочитают снимать квартиры в новостройках с полным набором элитных характеристик: профессиональной охраной, подземным паркингом, благоустроенной придомовой территорией и др.

Из общих тенденций отметим, что на рынке дорогой аренды увеличилось число отечественных арендаторов. И все же основными арендаторами остаются иностранцы (порядка 60%). Главным требованием, предъявляемым иностранцами к жилью является удобное месторасположение. Квартира должна находится недалеко от места работы. Поскольку большинство офисов западных компаний и посольства расположены в ЦАО, то и квартиры иностранные арендаторы предпочитают снимать здесь же. Семьи с детьми предпочитают арендовать жилье вблизи иностранных школ. В этой связи большой популярностью у иностранцев пользуется район Чистых прудов. Также большой интерес проявляется к районам северо-запада Москвы. В частности, к Серебряному бору, где распложена англо-американская школа. Что касается загородной недвижимости, то существует ряд традиционно арендуемых иностранцами коттеджных поселков, среди них: «Росинка», «Серебряный бор», «Сетунь» и «Нахабино».

По материалам портала "Realto.ru"