Участникам опроса были заданы следующие вопросы:
1. "Московский бизнес инкубатор" приступил к возведению надземной части зданий технопарка "Нагатино-ЗиЛ". В итоге здесь разместятся 35 зданий класса В и В+ общей площадью около 1 млн. кв. метров. Сколько нужно Москве новых площадей?
2. Более 80% жилых домов Москвы выбрали способ управления. На сегодняшний день в Москве зарегистрировано 549 управляющих организаций. Насколько выгоден сейчас этот бизнес?
3. Суд отложил на 9 октября апелляции по делу о налоговой задолженности МИАН. Как судебные разбирательства подобного толка сказываются на рынке недвижимости?
4. Из панельных конструкций снесенной гостиницы "Россия" собираются делать дешевые отели. Какова судьба трехзвездочных гостиниц в Москве?
1. Полагаю, что планируемый технопарк внесет свою веху в стабилизацию рынка коммерческой недвижимости. Однако, такой метраж как 1 млн. кв. метров вводимых в строй площадей не внесет серьезных изменений, но станет еще одним положительным шагом на пути развития Москвы, как делового центра мирового масштаба. Общий объем строительства коммерческих площадей, включая крупные проекты в "Сити", плотная застройка коммерческими площадями районов, смежных с участком МКАД от Рублевского до Волоколамского шоссе, а также застройка территорий, прилегающих к Ленинградскому шоссе в городе и ближайшем Подмосковье, бесспорно, вносит определенную уверенность в будущую стабилизацию цен.
2. Этот бизнес перспективен, прежде всего, с точки зрения создания крупных сетевых операторов. Сегодня локальная работа на этом рынке, безусловно, нужна, востребована, но не является суперприбыльным бизнесом.
3. Возможно, моя личная точка зрения несколько отличается от общепринятой, однако, я считаю, что договор купли-продажи векселей (именно его предусматривает так называемая "вексельная" схема), по сути, недействителен. Его притворность понятна не только суду, но и самим сторонам - его участникам. Тем более что никто, нигде и никогда не видел рекламу, предлагающую приобрести векселя в МИАНе. А посему самым первым и разумным ходом в разбирательстве сложившейся ситуации я лично считаю взаимное согласие сторон считать заключенные по вексельной схеме договора, на самом деле, договорами долевого участия, коими, по сути, и являлись закрепляемые такими договорами отношения сторон. Этот шаг, во-первых, позволил бы свободно вздохнуть покупателям, которые сейчас очень опасаются остаться в итоге с векселями и без своих метров. Во-вторых, показал бы рынку, что вексельная схема незаконна и не является панацеей.
Что касается налоговой задолженности или указания заниженных сумм по самим векселям, уверен, что это вопрос отдельный и находится в сфере компетенции юристов компании МИАН и Федеральной налоговой службы. Один раз, когда мы имели спорный вопрос с компанией МИАН, мы, например, убедились, что в созданной паутине фирм концов можно и не найти, так как одна компания строит, другая продает, а третья выпускает векселя. Уверен, что руководство компании МИАН сейчас с улыбкой смотрит на попытки отсудить реальные средства и готово для удовлетворения исков налоговых органов и суда "слить" пару из своих "дочек", которые к тому же к этому давно готовы.
4. При общем понимании проблемы дефицита трехзвездочных (и не только) гостиниц столицы вместе с тем имеют место уникальные предложения, где спрос действительно соответствует качеству. Заявленный операторами рынка краткосрочной аренды рост предложений почти в два раза в течение года - дополнительное тому подтверждение.
Денис Колокольников, генеральный директор компании Russian Research Group (RRG):
1. Бизнес-инкубатор предлагает специфические площади для развивающихся небольших компаний. По мере роста и становления, эти компании переезжают в другие офисы. Таким образом, площади бизнес-инкубатора, по сути, являются "временным пристанищем", которое арендуется на достаточно короткий срок.
Что касается офисных площадей в Москве вообще, то по данным МосГорБТИ, общая площадь офисных объектов в столице составляет более 32 млн. кв. метров. Из них качественных площадей (класса А и В) - чуть более 6 млн. кв. метров. По нашим оценкам, только качественных современных площадей в столице требуется около 11 млн. кв. метров при ежегодном вводе 1,2-1,5 млн. кв. метров новых площадей о насыщении рынка можно будет говорить примерно к 2011 году.
2. Долгое время коммунальное хозяйство было дотационным, и коммунальные платежи не покрывали эксплуатационных расходов. На сегодняшний день эти платежи в жилом фонде уже приблизились к 100%. Естественно, они включают в себя не только прямые затраты на техническое содержание дома, клининговые работы и т.д., но и доходы управляющих компаний. Поэтому бизнес управляющих компаний является прибыльным и стабильным.
3. Обычно подобные вещи сказываются, в первую очередь, на самой компании, а не на всей отрасли. Однако, рынок недвижимости - особая отрасль. При сложившемся негативной имидже риэлтора, общем недоверии населения к этой отрасли, судебные разбирательства отражаются на всем рынке. Тем не менее, операции с жильем и нежилыми помещениями настолько сложные, что в результате и физические и юридические лица все равно будут пользоваться услугами операторов рынка недвижимости.
А вообще дела о налоговой задолженности не являются какой-либо спецификой именно рынка недвижимости. Аналогичные проверки периодически проводятся во всех сегментах нашей экономики.
4. На сегодняшний день в Москве в основном реализуются проекты гостиниц высокого класса, 4 и 5 звезд, а особенно остро не хватает гостиниц 2-3-звездочных. Дефицит гостиниц невысокого класса привел к тому, что стоимость проживания в них неоправданно высока. Например, самый дешевый номер в обычной, оставшейся с советских времен гостинице, расположенной в Люблино, обойдется в 2800 рублей в сутки. А ведь в Европе можно снять номер в отеле 3 звезды и за 70 евро в сутки. Отталкиваясь от уровня цен в гостиницах эконом-класса, владельцы 4-5-звездочных гостиниц устанавливают такие цены, что Москва уверенно занимает первое место в мире по стоимости проживания в отелях высокого класса.
Конечно, в такой ситуации программа строительства, в том числе больших отелей 2-3 звезды, крайне актуальна. С другой стороны, инвесторам и девелоперам гораздо выгоднее реализовывать проекты 4-5-звездочных гостиниц. В то же время городские власти, стремясь "подтолкнуть" реализацию программы, установили ряд льгот именно для проектов отелей невысокого класса.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
1. В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости достаточно стабильный. Однако ставки аренды на коммерческую недвижимость сейчас достигли максимального предела за всю свою историю, поэтому выход на рынок новых вакантных площадей помогут частично исправить ситуацию. Хотя, конечно, дефицит площадей сейчас очень высок (первичный дефицит находится на уровне 4-4,5 млн. кв. метров), и 1 млн. кв. метров не решат проблему окончательно, а только принесут временное облегчение.
2. Управляющая компания - это достаточно сложный вид бизнеса. Он не очень выгоден сам по себе, поскольку экономика его достаточно сложна, конкуренция тоже достаточно высокая. Поэтому, многие УК являются дополнительным направлением деятельности девелоперских компаний, для управления их собственными объектами.
3. Однозначно, подобные разбирательства сказываются не самым положительным образом на рынке недвижимости. Кроме того, такую реакцию властей на неорганизованность рынка рано или поздно стоило ожидать.
4. Я считаю, что в настоящий момент будущее трехзвездочных гостиниц весьма перспективно. Сейчас определенно наблюдается нехватка отелей даже в тех городах, которые не стремятся стать крупными туристическими или бизнес-центрами. Естественно, положение дел улучшится, но не ранее, чем через 5 - 10 лет.
Андрей Бушин, генеральный директор компании "Миэль - коммерческая недвижимость"
1. Исходя из того, что строительство надземной части зданий только начато, ввод в эксплуатацию 1 млн. кв. метров коммерческих площадей следует ожидать в лучшем случае к 2009 году. Поэтому говорить о единовременном выбросе предложений на рынок не приходится. А для стабилизации ценовой ситуации в этом сегменте недвижимости, на мой взгляд, необходимо около 3-4 млн. кв. метров.
2. На мой взгляд, управление жилыми проектами на сегодняшний день представляет собой менее доходный бизнес, чем управление объектами коммерческой недвижимости. Во-первых, в отличие, например, от бизнес-центров состав жильцов дома менее однороден, поскольку часть площадей в новостройках правительство Москвы предоставляет очередникам. Поэтому отношение жильцов к коммерческой организации, в управлении которой находится дом, различно, в большинстве случаев даже негативно, кроме того, некоторые граждане не готовы оплачивать дополнительные услуги.
4. В настоящее время номерной фонд столицы растет, несмотря даже на то, что гостиничный бизнес менее выгоден, чем сегмент офисной или торговой недвижимости. Большинство строящихся отелей сейчас представляют собой 4 и 5-тизвездочные объекты, хотя трехзвездочные гостиницы, безусловно, имеют место быть. На мой взгляд, из панельных конструкций гостиницы "России" можно возвести менее качественный объект для размещения категории 2 звезды или 3 минус. Однако подобные технологии незначительно сократят стоимость строительства, ведь большую часть вложенных в проект денежных средств в Москве девелопер тратит на покупку земельного участка.
Елена Дранченко, вице-президент РГР:
1. Экономика Российской Федерации сейчас находится в самом начале длительного экономического роста, который, по прогнозам макроэкономистов, у нас примерно в 25 лет длиною. Поэтому потребность в офисной недвижимости у нас с каждым годом будет только возрастать. И в ближайшие 7-8 лет, я думаю, девелоперам в этой области есть, чем заняться. Более того, все понимают, что гораздо выгоднее возводить офисные здания, потому, что их выгоднее продавать, чем сдавать в долгосрочную аренду. Поэтому я думаю, что данный сегмент рынка, конечно, не насыщен, и еще в ближайшие 7-8 лет он будет точно очень перспективен.
2. Насколько он выгоден в Москве, я не знаю. Поскольку в Москве очень изношенные сети, коммунальный фонд. Я думаю, что государство должно обратить внимание в ближайшее время на эту проблему, тем более, что правительство Москвы уделяет ей достаточно внимания. Как только будет наведен порядок в данной сфере, так этот бизнес, безусловно, станет выгоден, и конкуренция в нем будет расти. Не зря же опросы москвичей говорят о том, что никто уже не хочет обслуживаться в ЖЭКах. Потому что устали от нашего "не навязчивого" советского сервиса, когда невозможно дождаться ни сантехника, ни электрика, ни ремонта дверей в подъезде. Люди хотят нормальной, качественной жизни в качественных условиях. Поэтому, безусловно, потребность в нормальных управляющих компаниях будет расти. И существенная борьба за этот рынок еще впереди.
3. Я думаю, что использование любых схем операторами рынка - это ответ на те пробелы в законодательстве, которые имеют место быть Поэтому ничего плохого в использовании вексельных схем я не вижу. Более того, этот институт придуман не МИАНом, а давно законодательно закреплен в практике многих стран. Я не могу комментировать какие-то нюансы данного судебного производства, но в целом могу сказать, что МИАН - он никогда не входил в Московскую ассоциацию Риэлторов, никогда не входил в Российскую Гильдию Риэлторов, и всегда выражал независимую позицию на рынке, поэтому на членах МАР данный судебный процесс никак не отразился.
4. Москве очень нужны гостиницы: трехзвездочные, четырехзвездочные, пятизвездочные. Думаю, что большинство людей, не только россиян, но и зарубежных туристов, могут себе позволить только трехзвездочный уровень сервиса. Поэтому потребность в этом секторе максимальна.
