Дороговизна московской земли и запрет на строительство офисов в центре столицы вынуждают девелоперов коммерческой недвижимости выходить за пределы МКАД. За последние два года в Московской области было анонсировано строительство 40 бизнес-парков и деловых центров общей площадью 2 млн кв. м. Сегодня Под московье может предложить потенциальным арендаторам 130 тыс. кв. м офисов класса А и 600 тыс. кв. м класса В, подсчитали в Центре международной торговли. "Если заявленные проекты будут воплощены в жизнь, через три года общая площадь офисных помещений в Подмосковье увеличится как минимум вдвое",— говорит управляющий директор консалтинговой компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.
Интерес к Московской области подогревают также неудовлетворенный спрос на качественные офисы и относительная дешевизна провинциального девелопмента. "Офисный фонд в городах Подмосковья представлен в основном первыми этажами жилых зданий, всевозможными домами быта, номерами в гостиницах, зданиями бывших НИИ и фабрик",— утверждают маркетологи компании RIGroup, которая обещает построить в регионе сеть из 22 бизнес-центров площадью 300 тыс. кв. м. По их словам, из-за меньшей себестоимости строительно-монтажных работ и количества обременений разница финансовых вливаний в аналогичный офисный объект в Москве и области существенна. "Получить исходно-разрешительную документацию на проект и многочисленные согласования у подмосковных чиновников можно намного быстрее, нежели у столичных",— уверяют в RIGroup.
Дополнительным стимулом уходить в Подмосковье для столичных компаний являются конкурентные арендные ставки. "При сопоставимом качестве объекта ставка аренды на столичные и подмосковные офисы может различаться в два и более раза",— говорит замруководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. Так, годовая аренда офисов класса А в ближнем Подмосковье сегодня обходится в $550 за квадратный метр, помещения класса В уходят за $500. "Офисы, расположенные в
Клиенты уже обращают внимание на подмосковные офисы. Так, например, чтобы сэкономить на аренде, "Уралсиб" планирует снять около 50 тыс. кв. м площадей в строящемся бизнес-парке "Гринвуд", рассказал ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. По его словам, это уникальный случай для столичного рынка коммерческой недвижимости, когда крупная компания выводит за МКАД свои основные ресурсы.
География офисного строительства пока не выходит за пределы 10–15 км от МКАД. Эксперты объясняют это привязанностью потенциальных арендаторов к Москве. "Офисные площади за пределами столицы представляют наибольший интерес для back-офисов крупных компаний и представительств тех из них, которым важна близость к аэропортам",— объясняет Андрей Бушин. Работать на стороне согласны также фирмы, которые могут позволить себе роскошь не общаться с клиентами напрямую. Это представительства крупных торговых марок, фармацевтические и ИТ-компании. Высокие арендные ставки на московские офисы подталкивают представителей малого и среднего бизнеса делать выбор в пользу ближнего Подмосковья.
"Из-за неразвитости транспортной инфраструктуры столичные компании не могут уехать в дальние пределы Подмосковья",— объясняет Елена Алпатова. По ее словам, девелоперы идут вдоль основных транспортных магистралей, преимущественно на северо-запад Московской области.
Самыми деловыми сегодня становятся Ленинградское шоссе и район Химок. По словам Евгения Скоморовского, девелоперов подкупает близость к международному аэропорту Шереметьево. В свое время недалеко от этого аэропорта появилась особая экономическая зона "Шерризон", впоследствии утратившая статус ОЭЗ и превратившаяся в гигантский бизнес-парк. "В Химках же воплощаются в жизнь сразу нес колько крупных проектов — „Кантри-парк", „Химки-Сити" и „Химки—бизнес-парк", недалеко от них расположен бизнеспарк „Гринвуд"",— говорит Скоморовский. Финансовые показатели офисного девелопмента в ближайшем Подмосковье не сильно отличаются от московских, считает Максим Жуликов. Так, девелоперская рентабельность у бизнес-центра в Химках составит как минимум 20% годовых. Заполненный арендаторами офисный центр можно будет продать западным инвестфондам со ставкой капитализации 13%. "В этом случае вложения вернутся через семь-восемь лет",— говорит Жуликов.
Особой привлекательностью для девелоперов обладают также Киевское, Минское и Калужское шоссе. По мнению Елены Алпатовой, строительство бизнес-парков и деловых центров в ближайшие годы будет разворачиваться вдоль северо-западных автомагистралей. "Инвестировать в юго-восточное направление, даже в непосредственной близости к МКАД, пока невыгодно",— считает она. Причина — медленное развитие транспортной инфраструктуры.
Именно дорожное строительство подтолкнет девелоперов идти в дальние пределы Подмосковья. По мнению экспертов, произойдет это не раньше чем через пять-семь лет. Самое дальнее кольцо бизнес-парков, ориентированных на московских арендаторов, эксперты очертили на расстоянии
