- Что называется сегодня на рынке элитным классом недвижимости?
На сегодняшний день на рынке при определении класса чаще всего ориентируются на цену объекта, называя эконом-классом объекты стоимостью до 300-500 тысяч долларов, бизнес-классом – от 500 тысяч до миллиона. Чаще всего к элитной недвижимости относятся то, что стоит больше 1-1,5 миллионов долларов. К примеру, наше агентство, начинает работать именно от этой цифры, а эксклюзивным, если ориентироваться по цене, считается объект от 20 млн. $
- А если попытаться определить элитность, так сказать, в натуральном виде? Каким должен быть объект, чтобы можно было отнести его к этому классу?
- Элитность объекта, я, прежде всего, определял бы по его местоположению. Например, при продаже старенького домика на участке в престижном месте оцениваться он будет как престижный участок с домом под снос. На Рублево-Успенском шоссе, которое на сегодня самое престижное, на расстоянии до
- Давайте поподробнее поговорим об инфраструктуре. Можно назвать некий «минимальный инфраструктурный набор» для элитного поселка?
Нет, я бы не стал отличать элитный поселок от неэлитного по этому показателю. И примеры тут можно привести диаметрально противоположные – начиная от «Павлово», где есть полный набор современных «благ цивилизации», т.е. можно жить, практически не выезжая за территорию. Опять-таки, на Рублево-Успенском шоссе небольшой закрытый поселок на 10-15 домов может вообще не иметь никакой собственной инфраструктуры, и при этом продаваться по 5-10 млн. долларов за объект. Жители могут пользоваться всей необходимой инфраструктурой, имеющейся на Рублевке. На менее престижных направлениях требования к поселку выше, но они далеко не всегда касаются именно инфраструктуры. Единственный элемент, который практически всегда присутствует в любом элитном поселке, расположенном в любом месте – это охрана. У нас в России мало состоятельных людей, готовых жить на участке, огороженном просто заборчиком. И никакая пафосность места картину не меняет – на Рублевке серьезная система безопасности так же необходима, как и везде. При отсутствии профессиональной охраны поселка владельцы часто содержат собственную охрану на своем участке.
- Здравый смысл подсказывает, что любой набор инфраструктуры – хоть большой, хоть маленький – придется оплачивать жителям…
Конечно. Самый минимум, известный мне на сегодня – 300 долларов в месяц, куда включены только охрана, вывоз мусора и расчистка дорог. Что касается максимума, то чем больше инфраструктурный набор внутри поселка, тем выше будут платежи. В поселках, где есть бассейны, спортивно-развлекательные объекты, зоны отдыха, детские садики – цены могут быть и 2-3 тысячи долларов в месяц, и пять тысяч.
- А есть способ снизить платежи?
Самым лучшим вариантом снизить платежи при развитой инфраструктуре является ее вынос за охраняемую территорию. Потому что когда все эти объекты находятся внутри, приходится либо распределять траты между жителями, либо пускать на территорию посторонних. Оба варианта плохи – в первом случае платежи оказываются весьма высокими, во втором – жители бывают недовольны нахождением на территории посторонних людей.
- Насколько вообще застройщики откровенны с покупателями в этих вопросах? Они готовы назвать будущую цену эксплуатации?
Это во многом зависит от застройщика, его политики. Чаще всего вам назовут стоимость, но никто не будет гарантировать, что она останется прежней через год. Для подстраховки можно посмотреть, в чьей собственности находится инфраструктура и коммуникации внутри поселка, дороги. Если создан некий кооператив жителей, в собственности которого находятся данные объекты, то при недовольстве качеством или ценой обслуживания поменять управляющую компанию будет не сложно. Если же изначально создается управляющая компания (обычно «дочка» застройщика), на баланс которой переводится все это имущество - повлиять на управленцев будет практически невозможно.
- Давайте поговорим о такой вещи, как фейс-контроль. Он реально существует, он нужен покупателям?
С востребованностью фейс-контроля все не так просто. Практически все покупатели спрашивают, кто будет их соседями. Но обычно интересует некий общий портрет окружения, а задачи лично утверждать каждого соседа у большинства нет. Что касается реального фейс-контроля, то он встречается, но далеко не везде. Жесткий отбор покупателей происходит в поселках, где руководители застройщиков и инвесторов строят дома для себя, а на продажу идет только часть поселка. В этом случае они действительно готовы поступиться деньгами, но не продать тому, кто вызывает сомнения. И мы, как риэлторы, получаем от застройщиков предупреждение – покупатели будут утверждаться. Мы знаем, что даже если человек будет готов заплатить запрашиваемую цену, и даже больше – ему могут не продать.
Также существуют поселки, где земельные участки распределялись между структурами власти или крупными, связанными с государством компаниями. Например, Управление делами президента, Федеральная служба охраны, «Газпром». В этом случае в поселке также достигается однородная социальная среда.
- А практический смысл в фейс-контроле есть? Ничто ведь не может запретить собственнику продать свой коттедж на вторичном рынке.
Действительно, если на участок и дом оформлены права собственности, запретить продажу нельзя. Можно только усложнить – но не более того, люди обязательно найдут какую-то схему. Но нужно сказать, что процесс «размывания» во многом зависит от уровня поселка, его местоположения, того, насколько он продолжает соответствовать требованиям рынка. Как только рынок начинает уходить вперед – начинаются вторичные продажи. А если же поселок остается «на острие» - собственники будут держаться за свою недвижимость.
- Еще аспект, постоянно упоминаемый в рекламе дорогой недвижимости – экология. Рублевка – это действительно экологично, или это уже миф, а машин там уже столько же, сколько и на Садовом кольце?
Экология на Рублевке действительно хорошая. Автомобилей сегодня хватает на всех трассах. Но Рублево-Успенское направление – единственное, где еще с советских лет было запрещено строить промышленные предприятия с выбросами. Кроме того, на Рублевке много сосновых лесов, причем начинаются они сразу же за МКАД. На других направлениях леса есть, но чаще всего они дальше, и среди них меньше сосновых. Немаловажный плюс Рублевки – там протекает Москва-река, которая еще не прошла через город. На остальных направления «воды» практически нет, исключая северные направления.
- Покупатели приобретают именно ради экологии? Или все-таки из-за престижа?
Престиж вообще складывается из многих условий: статуса проживающих людей, транспортной доступности, экологичности и инфраструктуры. Еще нужно помнить, что есть экология направления и есть экология места, и второе иной раз оказывается важнее первого. Экология на востоке в лесу, да еще на большом удалении от Москвы, будет лучше, чем на западе в непосредственной близости от мусорного полигона. Люди очень интересуются экологией и обязательно говорят о ней. Но реально при выборе направления в большей степени работают другие факторы.
- Т.е. можно сказать, что люди говорят, что интересуются экологией, но когда доходит до дела, выбирают, исходя из других факторов?
Не совсем так. Никто не хочет селиться рядом с бетонным заводом, но никто и не возводит экологию в абсолют. Мы живем в Москве – хотя и понимаем, что экологическая ситуация здесь не самая благоприятная. Все мы ездим на автомобилях, хотя сам автомобиль – источник заражения, действующий и на нас тоже. Но, что вы будете делать с домом, до которого добираться от МКАД 3-5 часов? Жить там можно только в режиме «дальней дачи». Экология загородом в любом случае не сравнима с экологией в Москве.
- А экология строительных материалов?
На этот вопрос покупатели обращают мало внимания. Есть те, для кого этот вопрос принципиален, но процент их очень незначителен. Иногда люди, даже в элитном секторе, могут купить дом из пеноблоков – а это, согласимся, не самый экологичный материал. Но покупатели находятся, потому что в этом случае они могут приобрести за те же деньги объект большего размера, чем построенный из кирпича. Хотя, конечно, в элитном сегменте чаще всего используются экологичные стройматериалы, соответствующие всем санитарным нормам.
- Что Вы думаете о периодически появляющихся заявлениях, что «наш поселок строится только из экологически чистых натуральных материалов?
Такой подход имеет право на существование. Мне приятно, что нас лишний раз заставляют задуматься об условиях, в которых мы живем. Но строительство только из натуральных материалов считаю в большой степени рекламным ходом, нежели действительной заботой о здоровье жителей. Например, если вместо асфальта или искусственного камня дорожки будут вымощены деревянными брусками – это вряд ли повлияет на реальную экологию. Человек, приехавший на свой участок на автомобиле, за несколько минут нанесет окружающей среде такой вред, который искусственный камень не создаст и за 10 лет. «Только натуральные материалы» - это хорошо, но с учетом глобальных факторов – капля в море.
- Кто является вашими покупателями и откуда к вам приходят покупатели.
Чаше всего это владельцы собственного бизнеса, многих достаточно было бы просто назвать, топ менеджеры крупных компаний, представители структур власти. Очень часто непосредственным покупателем выступают их жены или дети. Сегодня у нас примерно 50-70% клиентов приходят не по рекламе, а по рекомендации своих знакомых, уже пользовавшихся нашими услугами или люди сами обращаются во второй, третий раз. Так что мы заинтересованы в том, чтобы покупатель ушел от нас довольным.
- И последний вопрос: что Вы думаете о перспективах цен на дорогом рынке?
В принципе, никаких серьезных изменений не предвидится. Рынок в ближайшие полгода не претерпит особых изменений. Осенью, по нашим прогнозам, рост цен составит 3% в месяц, зимой – 1,5-2%.
По материалам портала "Квадрум.ру"
