Пережитки прошлого

Сегодня отдельно стоящие кинотеатры - это те, которые существовали еще во времена Советского Союза и были адаптированы под современные условия и технику, дополнены другими развлекательными функциями. Отсутствие самостоятельных кинотеатров объясняется, прежде всего, тем, что их строительство представляет собой сложный девелоперский проект, несравнимый по своей доходности с другими сегментами коммерческой недвижимости. "Строительство новых отдельно стоящих кинотеатров имеет настолько длительный срок окупаемости, что девелоперы не берутся за такие проекты. Реконструкция старых советских кинотеатров занятие весьма затратное, поэтому, несмотря на их удачное расположение, такие проекты окупаются гораздо медленнее, чем кинотеатры в составе ТЦ", - отмечает руководитель отдела консалтинга Praedium Елизавета Эстрина.

Поэтому будущее этого формата большинство экспертов связывает именно с торговой недвижимостью, которая на сегодняшний день привлекает около половины всех инвестиций в отрасль.

Больше развлечений

Важность наличия в составе ТЦ значительной доли развлекательной составляющей, похоже, уже осознали и сами девелоперы. Так, например, среди 12 торговых центров площадью более 15 тыс. кв. м, открытых в 2006 г., только один объект не имел развлекательной зоны. "Открытие в российском ТЦ развлекательного комплекса повышает его посещаемость более чем на 30%, - утверждает генеральный директор управляющей компании "Торговый Квартал" Николай Волчков. - Более того, порой сетевые ритейл-операторы одним из условий своего вхождения в проект выдвигают наличие в составе ТРЦ именно развлекательного якоря". Что касается кинотеатра в ТРЦ, то он формирует огромный поток посетителей, сравнить который можно разве что только с потоком от гипер-маркета, что пусть и не напрямую, но все-таки способствует увеличению количества покупателей. "Заходя в ТРЦ с целью сходить в кино, посетители обращают внимание и на те товары и услуги, которые в нем представлены, и, как правило, возвращаются, чтобы совершить ту или иную покупку", - объясняет директор департамента торговой и региональной недвижимости PENNY LANE REALTY Алексей Могила. Точно так же и торговый центр способствует формированию аудитории у кинотеатра. Покупатели узнают, что в ТЦ работает кинотеатр, и начинают посещать его.

Особые условия

Конечно, чтобы такой симбиоз действительно работал, как ТРЦ в целом, так и кинотеатр в отдельности должны быть успешными и востребованными потребителями. По словам Светланы Эстриной из Praedium, для того чтобы быть прибыльным, современный кинотеатр должен иметь как минимум три зала. Так, в настоящее время в Москве работают 139 кинотеатров, большая часть из которых мультиплексы, входящие в состав известных сетей. Вместительность таких кинотеатров в среднем составляет от 1, 5 до 3 тысяч человек. Увеличение количества залов позволяет увеличить сборы, показывая одновременно несколько фильмов в удобное для зрителей время.
Получается, что увеличение занимаемой площади автоматически переводит кинотеатр в разряд якорных арендаторов, с которыми отношения всегда строятся по-особому. В основном это, конечно, касается арендных ставок. "3-4 зала могут вполне занять 700-800 кв. м, - рассказывает Алексей Могила. - При этом ставки колеблются от 4 до 5, 5 тыс. руб. за кв. м/год, и это считается вполне нормальной ставкой именно для самой зоны кинопоказа, учитывая невысокую доходность проекта".
В таких условиях сроки окупаемости кинотеатра сопоставимы со сроками окупаемости самого ТРЦ и, по оценкам экспертов, варьируются от трех до семи лет.

Вместе в регионы

В целом, несмотря на то, что для девелоперов кинотеатр, так или иначе, является дополнительной нагрузкой как в техническом, так и в финансовом плане, их дружба с "киносетевиками" на сегодняшний день продолжает крепнуть. Причина тому - совместная экспансия в регионы. Так, открывая новый региональный ТРЦ, столичный девелопер чаще всего приводит с собой и московских арендаторов. Крупные сетевые операторы кинозалов в этом случае - очень ценные партнеры, особенно учитывая слабость местных сетей. При этом если ротация обычных арендаторов - явление достаточно частое, то сменить якорь, особенно если это кинотеатр, для собственника ТРЦ достаточно проблематично, поскольку обычно такой ТРЦ уже изначально проектируется под конкретного оператора. "Безусловно, сменить оператора кинозала трудно. Участие в проекте оператора кинозала, как правило, начинается еще на стадии проектирования. Он выдвигает архитектурные и инженерные требования к помещениям: площадь и форма, допустимые нагрузки на пол, шаг колонн, дополнительные системы вентиляции и отопления, что ощутимо повышает стоимость строительных работ. Для кинозала учитываются требования к нагрузкам на перекрытия, толщине стен (погашение вибрации от низких частот, на которых работают современные многоканальные звуковые системы Dolby Stereo и Dolby Digital), наличию и расположению входов и выходов", - комментирует Николай Волчков. В этой связи надежные и долговременные партнерские отношения крайне важны для обеих сторон, что не только позволяет говорить об упрочнении тенденции увеличения развлекательной части, но и о дальнейшем расширении присутствия кинотеатров в составе ТРЦ.

Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости PENNY LANE REALTY:

- На сегодняшний день действительно существует тенденция расширения развлекательной составляющей в ТРЦ. Это происходит в первую очередь из-за того, что операторы, которые занимаются зоной развлечений, готовы поддерживать не только функцию кинопоказа, которая, как правило, является основной, но также понимают, что им выгодно создавать определенную смесь форматов в рамках единой концепции: размещать фастфуд, боулинг, рестораны, ставить игровые автоматы и т. п. Все это дает возможность единому управляющему достаточно гибко генерировать потоки и гибко балансировать на окупаемости за счет разнесения затрат и прибыли от разных сфер бизнеса.
В итоге, если срок окупаемости кинотеатра составляет 7 лет, то развлекательные центры окупаются за 2, 5-3 года.

Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга Praedium:
- Сроки окупаемости кинотеатра в первую очередь зависят от количества посетителей, поскольку это напрямую влияет на размер прибыли. Размещение кинотеатра в торговом центре наполовину решает эту проблему, поскольку ТЦ гарантирует аудиторию кинотеатру. Также расположение в ТЦ выгодно, так как это позволяет снизить затраты (строительство отдельного здания обойдется дороже) и опять же снизит срок окупаемости. Но одного размещения в ТЦ мало, чтобы быть прибыльным и успешно существовать. Конкуренция на рынке киноуслуг приводит к тому, что кинотеатры вынуждены расширять свой репертуар, а также снизить время ожидания сеанса для посетителей.

По материалам журнала "МИР & DOM. Business"