Относительно перспектив девелоперских проектов в регионах существует несколько мифов. Самое распространенное заблуждение, что в регионах строить дешевле. На самом деле это не так. Нехватка квалифицированных специалистов приводит к тому, что их нужно привозить из Москвы. Вдобавок в регионах выше доля "белых" проводок, что тоже увеличивает себестоимость.
Второй миф связан с тем, что в регионах еще долго будет слабая конкуренция. По данным "РосЕвроДеве-ломпент", насыщение офисного рынка "миллионников" ожидается в ближайшие 2-3 года.

Многие думают, что в регионах даже на некачественном проекте можно быстро заработать. Увы, цена вхождения в рынок сегодня настолько высока, что некачественный проект может быть только убыточным. Точно также неверно мнение о том, что регионы - это место, где могут зарабатывать непрофессионалы.

Тройка лидеров

По объему существующего качественного предложения в офисном секторе среди российских регионов лидируют Санкт-Петербург, Екатеринбург и Казань. При этом если Петербург и Екатеринбург имеют все предпосылки для активного развития рынка офисной недвижимости (эти города- центры соответствующих федеральных округов, имеют выгодное геополитическое положение), то в Казани подобный объем предложения создали искусственно. Большой объем инвестиций был привлечен в связи празднованием 1000-летия Казани. "Это была не эволюция, а революция", - как описал ситуацию Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга PENNY LANE REALTY. 

По-любому, объемы даже самых развитых офисных рынков регионов несопоставимы с московскими. По оценкам Максима Андрюхина, руководителя по региональным проектам Cushman&Wakefield StilesS Riabokobylko, если в столице объем существующих качественных офисных площадей достигает практически 6 млн кв. м, в Петербурге он оценивается в районе 600 тыс. кв. м, а в Екатеринбурге - до 200 тыс. , в Казани -120 тыс. кв. м. 

Популярность Петербурга среди девелоперов ни у кого сомнения не вызывает. Это не просто Северная столица, это единственный город, кроме Москвы, который действительно известен за пределами России. Именно поэтому сюда устремились западные инвесторы, столкнувшиеся с некоторыми трудностями в Первопрестольной. И по некоторым прогнозам в ближайшие три-четыре года рынок будет насыщен. 

Очень интенсивное строительство ведется сегодня в Екатеринбурге. В 2009 г. там ожидается форум Шанхайской организации сотрудничества. И множество объектов возводятся в преддверии этого события. Реконструируется аэропорт. По словам Гайка Папояна, консультанта по недвижимости СВ Richard Ellis Noble Gibbons, девелоперы имеют всестороннюю поддержку со стороны администрации города и области. И хотя в данный момент в городе только один бизнес-центр класса А (арендная ставка - 32, 9 тыс. рубУкв. м в год), ожидается существенное увеличение объемов качественных площадей. 

Казань на данный момент является единственным городом России, где предложение качественной офисной площади превышает спрос. Ставки в Казани одни из самых низких в России: в классе А - 975 руб. за кв. м в месяц, в классе В - около 685 руб. за кв. м в месяц. 

Юрии Мереминский директор департамента консалтинга PENNY LANE REALTY:

- Казань - яркий пример того, что нельзя переносить принципы, работающие в Москве, в регионы без адаптации. В 2006 г. на рынок вышло сразу нескольких крупных офисных объектов класса А, что вызвало усиление конкуренции не только среди объектов того же класса, но и среди бизнес-центров класса В. Поскольку все офисные объекты класса А предоставляют схожий набор услуг, основным фактором привлекательности и главным конкурентным преимуществом в сложившейся ситуации оказалась цена, предлагаемая собственником помещения. Полузаполненные здания - это не только упущенная выгода девелоперов, но и определенные неудобства для арендаторов. Разумеется, через некоторое время ситуация выровняется. В целом сегмент рынка офисной недвижимости приобретает более цивилизованные черты, чему способствует, в том числе, принятие классификации офисных объектов Казани. В регионе формируется новый конгломерат собственников, которые все чаще прибегают при разработке концепции бизнес-центров к помощи профессиональных консалтинговых организаций, а после сдачи объекта - к услугам квалифицированных управляющих компаний.

Больший объем новых площадей ожидается в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. Как ожидается, в будущем году по объему качественного предложения Новосибирск опередит Казань и выйдет на один уровень с Екатеринбургом. У Нижнего Новгорода есть планы оттянуть на себя часть деловых функций столицы. Поэтому в городе сейчас ведется активное строительство офисов. То что рынок быстро "съел" вакантные площади, появившиеся после ввода "Столицы Нижний", говорит о его перспективности и активном росте.Разумеется, у города есть свои проблемы. Главная из которых - проблема транспортной доступности. 70% населения живет в нижней части города, а работает в верхней. При этом в городе всего 3 моста. А в деловой части - дефицит парковочных мест.

Непростая ситуация, по мнению Папояна, может сложиться в Ростове. Уже сегодня в самом престижном районе города (его называют "Золотым квадратом") цена земли достигает 13-15, 5 млн руб. за сотку.
А в центре города мэрия ввела запрет на возведение строений выше 6-8 этажей. При этом на рынке еще нет потребности в высококлассных зданиях: люди не привыкли платить дорого. . . По прогнозам Папояна, в ближайшее время в городе увеличится доля вакантных площадей, особенно в классе В.
Гайк Папоян консультант по недвижимости СВ Richard Ellis Noble Gibbons:

- Одна из тенденций развитая региональных городов - это разрастание в сторону МЕГИ, если она присутствует в городе. Что, в общем-то, неудивительно. МЕГА обычно имеет бесплатные шатлы, что решает проблему транспортной инфраструктуры.
Большое значение для девелопмента имеет позиция местных властей. Отчасти бурное развитие Екатеринбурга объясняется именно этим.
А вот в Самаре, например, земельные аукционы не проводятся. Поэтому рынок стоит. Не выделяются новые площади и в Нижнем Новгороде.
Максим Андрюхин руководитель по региональным проектам Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko:
- Среди последних тенденций на рынке арендодателя можно отметить особую популярность сетевого девелопмента. Ярким примером является Clover Group (в которую была реструктурирована "РГС-недвижимость"), имеющая планы строительства многофункциональных комплексов в 29 городах России. Меняется и структура арендаторов качественных бизнес-центров. На рынок выходит все больше компаний федерального масштаба. Некоторые московские компании (особенно в банковской и аутсорсинговой сфере) планируют создавать бэк-офисы в регионах, переключая на них многие рутинные операции.
Надо понимать, что крупные компании продвигаются в регионы "волнами", и надо уметь ловить такую волну. Например, в Воронеже есть бизнес-центр, расположенный в промышленно-складской зоне, правда, в 5 минутах езды от центра, в который удалось привлечь таких знаковых арендаторов, как Siemens, Microsoft, British American Tobacco, Shneider Electric, "ВымпелКом", "Уралсиб" и т. д. И дело не только в ограниченном предложении на рынке, но и в подходе девелопера к арендаторам, который в данном случае позволил достичь столь высоких результатов. Чтобы избежать перенасыщения рынка, можно рекомендовать девелоперам возводить проекты очередями - постепенный ввод площадей поможет рынку их легче "переваривать". Иначе получится так, как в Казани, в которой в результате одновременного выхода на рынок нескольких объектов уровень свободных помещений достиг рекордных 37%.

По материалам журнала "МИР & DOM. Business"